买房须知

最近，“取消公摊”这件事炒得河翻水翻，刷爆朋友圈。不少购房者大喜，以为取消了公摊，实际套内面积100平的房子就按套内100平来计价，好像是买房会更便宜，房价会降。所谓“羊毛出在羊身上”，按套内计价可不是什么新鲜事，重庆已经执行了17年，房价也没降，为何还成了近期的炒作热点呢？

我们先来看这个热点的“导火索”，2月18日，住房和城乡建设部发布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》中第二部分2.4.6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

请注意，不是“取消公摊”，更不是“送公摊”，而是“取消公摊面积计价”。专家指出，征求意见稿中出现“住宅建筑以套内使用面积进行交易”的表述，旨在为购房者提供更清晰的购房参考，防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。那么如何理解“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”？

其实，早在2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条就规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”，并无强制要求。在实践中，我国多地住宅建筑主要以建筑面积进行交易，不过中原地产首席分析师张大伟也透露，除重庆自2002年就已明确“商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据”外，近年来已有多个城市启动相关试点或两种计价方式并行。张大伟还说：“目前各地开始有一些试点。全国真正已经执行的只有重庆一个城市，其他在试点或者两种并行的还有北京、上海等很多城市。在这些城市的预售许可证里，一个是建筑面积的定价，另一个是使用面积的定价。今天的政策大家很关注，但其实在两三年之前试点就已经出现了。”

重庆主城新房按套内面积计价已执行17年（巴南，北碚除外）。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。重庆新房不仅按套内计价，而且价格低廉，的确是全国楼市的一股“清流”。但从执行的17年来，重庆新房按套内计价的方式，让不少炒房客看到了隐藏在公摊里的“套利空间”，比如同一个地段同一个时段的新房和二手房，假设单价都为10000，但新房是按套内10000卖，二手房是按建面10000卖，若公摊率20%，买入新房实际就有了20%的隐藏溢价，当新房进入二手市场交易，即使在不涨不跌的情况下，都有20%的涨幅，算是“无风险套利”，炒重庆的房子就是炒公摊，傻子都会。所以全国炒房团打着飞的都要到重庆来买买买，不管礼嘉还是蔡家，双碑还是解放碑，购买力惊人，也导致重庆房价近2年翻倍暴涨。据说重庆去年有15万外地炒房客，可以说是全国第一炒房基地了。

那么，如果全国其他城市都效仿重庆按“套内面积计价”，会对楼市产生什么影响？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为使用套内面积来计算，过去只有重庆有这个政策，那么这次全国性地都统一按照套内面积交易这样做，实际上也是发挥了房住不炒的导向。从购房者的角度来讲，公摊面积只是一个附属设施，主要还是要参考具体的居住面积。在买房的时候，没有太多的顾虑就能按照套内面积来进行购房，如果套内面积比较小，老百姓觉得不划算就不会去买房，这个时候开发商也会更加注重做大套内面积，这样就会防范一些通过公摊面积来做一些虚假的文章，从居住角度来讲，有积极作用。

猎人从来都是“观点清奇”，我倒是认为这个政策若出台，是纵容“炒房”，意味着其他的城市，拥有了和重庆一样的“无风险公摊套利”，也是自带限价属性。因为商品房既然是商品房，就有电梯过道，有绿化，再按照住宅绿色化科技化品质化的趋势，显然公摊是不可能取消的，甚至重庆一些大平层还在做大公摊，做大套利空间，拉高房价来吸引投资者。反之，如果重庆失去了“套内计价”这个比较优势，炒房资金大量退出，重庆的新房可能都要面临“量价齐跌”的风险。“消息”总是先于“市场”反应预期，我们近期可以看到，巴南已经有重庆第一个****的楼盘出现。

不过，中原地产市场分析师卢文曦也表示：意见稿的真正落地，可能至少还要三五年时间。此外，实施落地之前需要考虑配套细则，比如原来的房屋是按照建筑面积交易，以后可能会面临要交房产税，那么面对前后不一样的标准，这无疑要找一个比较公平、稳妥的方式来计量、转换。所以，这是一个庞大系统的“工程”，仅仅是一个意见稿的存在，可行性都还待分析。

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