买房须知

随着生活水平的提高以及二胎政策的放开，老百姓对于改善型住房的需求越来越旺盛，很多购房者开始筹划购买人生的第2套住房。

第2套房按揭已经不是新名词了，对于想购买二套房但又苦于资金不够的人来说，诀窍和技巧就十分重要了。随着二套按揭政策的执行，选择什么样的按揭方式能否节省利息支出成了多数打算购买二套房消费者*为关心的问题。第2套房按揭有什么妙招呢?很多人都认为，公积金贷款较适用第2套住房，对于有公积金贷款资格的人来说，应该很好地加以利用。

第2套房按揭诀窍

2013年初，中国银监会召开“第三次经济金融形势通气会”时强调要严防房地产市场风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。而在此前，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。

住房公积金首套自住房贷款的首付款比例仍按原规定执行：购买建筑面积在144平方米以内(含144平方米)新的自住住房，首付比例为20%以上;购买建设面积超过144平方米的新自住住房，首付比例为30%以上。购买二手住房的首付比例为40%以上。如果申请贷款的额度超过住房公积金较高可贷款、需要组合贷款，贷款的首付比例按商业银行住房贷款的相关规定执行。

申请住房公积金第2套住房贷款，必须在还清第1套住房公积金贷款后，并距第1次公积金贷款满5年后(从放款日开始计算)，且按规定继续缴存住房公积金、信誉较好的职工，可申请住房公积金第2套自住住房贷款。

7月以来，不少地方的银监局都重申，对已利用按揭购买住房、又申请购买第2套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且不能享受贷款利率优惠，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

执行二套按揭后，消费者的购房成本将发生怎样的变化?某银行信贷部经理给记者算了一笔账。以贷款60万元20年为例，按照2007年出台的二套房贷政策，基准利率上浮1.1倍，利率是6.53%，借款人月还款额4484.04元，利息总额476170.14元。与之相比，以前各家银行利率都在基准利率基础上有一定的折扣优惠，其中，基准利率9折，利率是5.34%，每月可节省410.75元，总利息节省近10万元。

第2套房按揭有何妙招

面对二套房贷可能增加的利息支出，购房者应该选择什么样的贷款方式?接受记者采访的业内人士普遍认为，公积金贷款比较适用第2套住房，对于有公积金贷款资格的人来说，应该很好地利用。

如果你是头次置业，且买的房子面积较小，仅作过渡性使用，那么建议你先用商贷，把公积金贷款的优势留作下次进行改善性住房时，因为如果第1套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以利用公积金再次申请第2套住房贷款。更何况当前头次购房商贷优惠利率仅为4.15%，这与公积金贷款3.87%的利率相差已不明显。如30万元20年期贷款，按等额本息还款方式计算，商业贷款月还款额为1843元，公积金贷款月还款额为1797元，前者比后者每月仅多46元。20年下来，利息相差才11040元。

如果你有能力再升级置业时将原来的公积金贷款一次性提前还清，那么买第2套房时还是可以利用公积金贷款，因为还清后再申请公积金，目前不受第2套房需提高首付和利率新政的限制。但如果第1套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第2套及以上住房时，只能选择商业贷款。这时买第2套房的贷款，也得从严执行。因此购房者还是要综合衡量一下自己及今后几年的财务状况，作出理性的选择。

对此，市房地产交易核心相关负责人表示赞同。他告诉记者，借款人如有缴纳公积金，使用公积金贷款可避免二套房的“尴尬”处境。根据相关政策，借款人如第1套房是公积金贷款，第2套房使用商贷会被算作二套房，即首付四成，利率上浮1.1倍即6.53%。借款人如第1套房是商贷，第2套房用公积金贷款则不会被算成二套房，首付仍是二成，利率按现行基准利率3.87%贷款。另外，如果借款人第1套房的公积金贷款已结清，若再次使用公积金贷款买房也是按第1套住房政策执行，不受二套房的限制。综合来看，借款人利用公积金贷款的优势满足购买第2套房的意愿再好不过了。