买房须知

估计很多人都听说过“以房养老”，并且听了很多年，可事实上，以前只是纸上谈兵，压根没有搬到现实中。6月23日，中国保监会召开新闻发布会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并宣布自今年7月1日起至2016 年6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点，将标志着“以房养老”真正落地。

市民普遍关心的是，保险版以房养老究竟如何养？养老隐忧怎么“解”？把房子交给保险公司是否就可以颐养天年，高枕无忧？这些问题都摆在以房养老的破局路上。

中国人以房养老的几种形式

(1)子女养老，房产由子女继承。

(2)抚养人养老，房产由抚养人继承。

(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老。

(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老。

(5)售出大房，换购小房，用差价款养老。

(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老。

(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。

第1种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行;中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性);较后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务，也就是现在所说的“倒按揭以房养老”。

推行保险版以房养老任重道远

借助于社会保障制度、商业保险和金融市场，和传统思想的根深蒂固影响下，现代社会已形成多种多样的现代养老方式。从商业与市场的角度来看，这些方式中有一些是大众市场，有一些则注定是小众市场。在中国，“以房养老”这种方式是一个小众市场，推行起来却任重道远。

7成网友表示不会选择以房养老

据新政下的调查发现，有约超7成的网友对“以房养老”的态度为“不会选择”。他们认为，一方面是“以房养老”不太适用于当前的现状，如无法评估未来的房价；另一方面，在中国人传统观念里，将自己居住多年的房产抵押出去，无法留给子女，这样的现实难以接受。此外，也有不少人担心，如果房子抵押出去后遇上拆迁或者自然灾害，房子没有了怎么办？目前房屋产权只有70 年，万一自己活得长，房子超过了70年，该怎么处理？更多的网友愿意“把房子留给子女”，占53.68%。

因为在当下，很多人对这个新政还是不接受的状态。以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后， 保险公司或银行等金融机构收回或不收回住房使用权。显然，这里有一个重要的前提条件：需要老人“愿意”将自己的产权房抵押出去，放弃、或部分地放弃，或暂时性地放弃对房屋的所有权。也就是说，老人“不需要”或“不期望”将自己的房产留存给自己的子女。问题就在这里—按照数千年来国人形成的家庭观念、养老观念与遗产观念等等都会受到冲击，至少在目前，多数人可能难以接受自己离世后房产被“别人”收走，而不是存留给下一代。这也是很多市民*不能接受的。

“以房养老”难敌房价红利

不少中国老人的“以房养老”方案，比逆按揭更实用，就是老人把市核心的房子换到郊区，把大房换小房，房子还是自己的，凭空就能套出近100万元的现金，怎么也比“倒按揭”每月3000元、拿15年来得合算。或者直接出租，100万元的物业本身就可以租两三千元，既可以拿到钱，又可以保住房子。

目前我国处于高速城市化过程中，大城市飙升房价产生的红利，远高于“倒按揭”的*，老人或租或卖，或以遗赠房子为条件实施抚养协议，都比“以房养老”合算。这个大局势如果看不到，照搬美国的所谓“成熟经验”是没有意义的。