买房须知

  “‘以房养老’是养老服务金融的有益探索，作为养老保险新选择，不仅缓解了传统居家养老模式的经济压力，更改善了老年人的生活品质。”中国人民大学教授董克用在主题为“养老金融发展”的第23期珠江金融论坛表示，“以房养老”不仅能使老年人拥有的房产同时发挥居住、养老和资金保障的三重功效，还能将养老保险、社会保障与购房养老相结合。中国老人和“准老人”房产多、价值大，努力激活有上百万亿价值的巨大潜在市场也是今后各方完善养老模式的重要目标。

  老年人住房反向*押养老保险是一种将住房*押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人将其房产质押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、*和经*押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；待老年人身故后，保险公司可以获得*押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  2014年6月，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向*押养老保险试点的指导意见》明确了在北京、上海、广州、武汉启动“ 以房养老” 试点；2016年7月中国保监会《关于延长老年人住房反向*押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》明确了延长“ 以房养老”试点时间，扩大试点省市范围。其中，试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。

  然而从试点启动以来参与的保险机构寥寥，目前在保险业基本只有幸福人寿在实质性地推进此项业务。为何“以房养老”推进如此缓慢？广东外语外贸大学金融学院副院长展凯认为主要是三大风险导致。首先是房价波动的风险，如果房价下跌了保险机构要承担房价下降的风险，出于对老年借款人的保护以及刺激需求，我国为贷款设定了“无追索权”条款、即贷款到期只有房屋价值能够被用于偿还贷款本息，如果因房价波动、长寿等原因导致房屋价值低于贷款本息，贷款机构不能向借款人或其继承人行使追索权。这样的风险如果完全保险机构承担，会进一步增加机构的风险，或许也是目前市场供给不足的主要原因之一；其次是利率的风险，展凯认为如果以后通货膨胀，利率上升可能会弥补不了保险机构的资金成本；再次是长寿的风险，老人的寿命越来越长，养老金需要支付越来越多，导致一般的机构没有太多的勇气开展住房反向*押贷款的业务。

  据本网了解，就上述三大风险，前两项目前还没有特别好的应对方法，而各方也在呼吁希望政府充分发挥在反向*押业务上的政策导向作用。广东财经大学金融学教授张 世春认为，对于“以房养老”业务，并不适宜采用完全的市场运营模式，应该设计“政府和市场利益共享、风险共担”的运营模式，例如政府可考虑成立“补偿基金”，如果由于房价大幅下跌等不可控因素造成金融机构大面积损失，政府从“补偿基金”中给予一定比例的补偿；或者政府为参与“以房养老”的低收入老人支付业务前期发生的房屋评估、公正和律师费的个人承担部分，以减轻老人的负担。

  对于长寿的风险，目前幸福人寿的做法是推出延期年金，需要老人交纳延期年金保费，并累积用于特定期限后的养老保险金支付。还有专家呼吁把反向*押寿险和定期寿险、终身寿险产品结合起来，长寿风险会使未来养老金指数增加，但定期寿险产品的出售会给保险机构带来*，产生对冲，降低保险公司的经营成本和风险。