买房须知

购买商品房流程第1步：签订认购书

商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。

（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。

包括单价；总价。

（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。 当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。

签约须知主要内容包括：

（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

（3）房款支付方式。

（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

购买商品房流程第2步：签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商 品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中*重要一环，契约也是销售中*重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹 份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。

契约的主要条款包括：

（1）土地使用证号及使用年限

（2）商品房销售许可证号

（3）房产名称及购房人购买房产的类型

（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

（5）房价款。包括单价和总价

（6）付款方式

（7）双方违约条款

（8）保修条款

（9）买方接受物业管理公司管理条款

（10）预售登记

（11）房屋转让

（12）房屋过户

（13）纠纷、争议的解决方式

（14）附件一：房屋户型图

（15）附件二：装修设备标准

（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

购买商品房流程第三步：预售登记

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30 日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花 税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记， 在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。 当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证

较后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权 证工本费，权证印花税。

购买商品房注意事项之一：慎重选择开发商

购买商品房注意事项之二：查看商品房销售的法律文件

五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》 一 般而言，开发商只给用户提供复印件。

而极少数开发公司可能在复印件上做文章，或甲项目改为乙项目，或同一项目中甲楼改为乙楼。因此购房 人应要求开发商提供原件，或到当地管理部门查询。 两书，是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另外，一个具备房地产开发与销售资 格的开发商还应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照。如果是现房还应有工程验收合格证。

购买商品房注意事项之三：合同条款细节

1、房屋面积。购房人在购买现房时，可按实测面积填写，但应注明套内建筑面积和分摊住面积。购买期房时应考虑实测面积与暂测面积的误差问 题。误差一般定在 3%之内，没有超过误差据实估算。超过误差目前有三种解决方式。第1，解除合同，开发商双倍返还定金，并将已付房款及 利息全部退还购房人。第2，按单位房价据实估算。第三，买卖双方根据意愿另订解决方式。

2、房屋售价。销售应包含除购房人在办理房屋产权时应缴纳的印花税、契税、过户手续费、房屋权属登记费、权证工本费、权证印花税以外的所 有税费，开发商不得巧立名目，随意加价收费。

3、房屋设备、装修标准。当购房人购买期房时，应特别注意在签订合同时，把装修、设备标准详细写进合同附件。同时应约定，当房屋交付使用 时，设备装修标准未达部分如何补偿。

4、不可抗力。不可抗力是指地震、火灾、战争等因素而造成所购买房屋延期或无法交工，但售房方不能把发展商自己的过错归为不可抗力。 购买商品房注意事项之四：房屋交付使用、考察楼盘品质

购买商品房注意事项之四：房屋交付使用、考察楼盘品质 建筑物质量，大致包含建材质量和施工质量。

对大多数购房人来说，对楼盘质量很难把握，可从以下几方面考察。地面、墙面是否有裂痕；阳台 窗户密封是否良好；天花板是否潮湿或有水印，如有则表明日后可能渗水；卫生间、厨房排水是否顺畅等。如发现问题，尽可能将所有问题一一 列出，通知房地产商限期整改。

同时还要察看房屋验收合格的法律文件。其中包括：

1、房屋必须有质检站核发的质量验收合格证明

2、高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证

3、高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证

4、高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格 购买商品房注意事项之五：物业管理

目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握。如：购房人可以在契约中约定，当 小区物业管理委员会成立业主管理委员会后，有选择物业管理公司权利；业主有确定物业管理方式的权利；认真询问物业管理公司的职责范围和 物业管理费收费标准等。以保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位。