买房须知

　  知名经济学家戴亦一在接受本报记者专访时表示 房地产泡沫“拆弹”方案将出台

　　下月，十八届三中全会将要召开，近日公布的383改革方案提出：“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。将土地税收计征核心从流转环节转向保有环节，实施从价计征。”这给房地产新政指明了路线。

　　近日，在接受本报记者专访时，厦门大学管理学院副院长、知名的房地产研究专家戴亦一教授表示，土地财政是目前房地产泡沫的幕后推手，取消地方政府的土地财政，取而代之以按年征收的房产税势在必行，具体方案可能既不是重庆和上海模式，也不是根据套数差别征收的劫富济贫方式，更不会是一刀切的美国模式，估计在全国推行的房产税方案，很可能采取平稳切换的双轨制过渡模式：新老划断，先对新房征收房产税，旧房暂不征，等满70年后再按年征收房产税。税率不会像美国那样高达3%，估计可能在0.8%~1%。

　　“中国楼市泡沫是中国经济潜在的一个炸弹，必须尽早拆除。”近日，厦门大学管理学院副院长、知名的房地产研究专家戴亦一教授在广州举行的厦门大学EMBA公开课上如此表示。在接受本报记者专访时，戴亦一表示，取消地方政府的土地财政，取而代之以按年征收的房产税势在必行。

　　取消土地财政是关键

　　“中国楼市有泡沫”，戴亦一肯定地说，目前北、上、广、深的楼价收入比大概是30～60，是国际的8到10倍。这个泡沫目前仍在加速膨胀，自去年年中以来，个别地方的房价涨了50%以上。

　　戴亦一表示，与高房价并行的必然是高租金、高工资、高物流成本，这给实体经济带来了巨大的包袱。更令人担忧的是，房地产市场与中国的宏观经济和金融系统安全密切相连，如果任由楼市泡沫继续膨胀，很快就会爆炸崩盘，将中国经济带入泥潭。

　　“拆楼市泡沫这个潜在的炸弹，并保证经济短期内不会硬着陆，关键在于土地财政的改革。”戴亦一表示，目前，政府在大力打击贪腐，整顿吏治，就是为了削减政府开支，为土地财政改革做准备。

　　3~5年内楼市不会崩盘

　　如何在终结土地财政的同时，防止房价崩盘并不引爆地方债务这枚炸弹，戴亦一认为目前是有办法解决的。城镇化是第1张底牌。中国居民储蓄存款超过了40万亿元，城镇常住人口却仅50％左右，大家都想进城，这为我们提供了城镇化的机会。对于房子，老百姓仍然存在较大的需求。有趣的是，实体经济不行时，政府要靠房地产来救经济，这时是买房的好时机，“当储蓄不够时，楼市才会崩盘。”

　　政府手中的第2张底牌，就是目前核心政府债务较低，可以通过发行国债来进行公共设施的*。

　　第三，迫不得已时，核心政府还可以适度放松银根。

　　这些底牌可确保短期内楼市不会崩盘。戴亦一表示，只要不乱拆弹，例如不出台劫富济贫式的惩罚性房产税，中国经济短期内要保7%以上的增长率是不难的，短期内经济不会硬着陆，楼市3到5年内也不会崩盘。

　　焦点关注

　　新房、旧房双轨制

　　切换过渡可能性大

　　戴亦一说，楼价泡沫归根结底是土地财政作祟。取消地方政府的土地财政收入，必须减轻地方政府的财政负担和支出缺口，这是解决土地财政的关键所在，否则容易引发地方债务危机和金融系统的危机。

　　在房地产税的具体方案上，“我预期将参考美国模式改革中国目前的土地财政，变一次性的卖地收入为每年分期付款型的房产税。”

　　383改革方案*提出：“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。建立土地价值评估体系。将土地税收计征核心从流转环节转向保有环节，实施从价计征。”

　　三大房产税模式均不可

　　关于房产税的征收模式，目前市场流传三个版本：一种是重庆和上海模式，在持有环节征收，而且是针对部分高端住宅征收；一种是美国模式，在保有环节一刀切征收，对所有房产按照价值征收一定比率的房地产税；第三种模式是在保有环节劫富济贫的差别征收：第1套不征，第2套轻征，对第三套以上住房则重税。

　　戴亦一分析称，以上模式都不可能。因为上海和重庆模式既不能降低房价，又不能解决地方政府的税收问题；美国模式能有效解决税收问题，但是新旧一起征不公平，因为旧房都已经一次性将70年的土地出让金缴交给政府了，而且也会影响低收入人群，导致社会不稳定；劫富济贫的模式恐怕也是一厢情愿，因为如果对第三套以上住房征收重税，则富人会大量抛售三套以上住房，楼市可能崩盘，而且会导致富人将资产转移海外。这一模式推崇者*多，也*为危险。

　　或采取双轨制过渡模式

　　戴亦一表示，其预期中国将采取的征收房产税的模式，将是平稳切换的双轨制过渡模式：在取消土地财政的基础上，新房子直接切换到按年征收的房地产税；旧房子暂不征收，待70年满了以后，再切换到按年征房产税。对于低标准的自住房，可尽量降低税率。这种模式会导致新房降价，从而倒逼地价下降，带动整个房价下调，但又不会导致旧楼价格*，因为这些房子在届满70年之前不用缴纳房产税。在出台房地产税征收后，目前的限购和限贷等行政性干预手段一定会同步取消。

　　2~3年内激进举措难出台

　　不过，由于地方政府的土地财政由一次性卖地变为分期征收，财政一定会特别紧，地方政府怎么渡过未来5～10年的难关呢？关键是要削减地方政府的财政支出负担，核心政府上收部分事权。开征房产税，一定要各项配套措施准备好了才能推出，因此预期2~3年内不可能有很激进的举措出台。

　　股市：

　　房地产股持有半年以上必有行情

　　若出台房产税，房价将如何走？房企业绩将受怎样的影响呢？

　　戴亦一认为，新房子交税，新拍土地上开发的房子价格将有所下跌；对旧房价格影响不会太大，*终市场会在新房和旧房之间达成平衡。对于目前没买房的刚性需求者，戴亦一表示，有钱的人可放心买，入了手的房子价格不会跌；没钱的也别急，可等政策出台后新房价格下跌了再入手。

　　对于房地产企业的业绩，戴亦一认为房产税出台是利好，因为以前房地产商赚的钱大部分都用来买地了，土地财政取消后，楼价会有所下跌，但是土地成本也会下跌，房地产商的利润未必会受挤压。而且，如果政策明朗了，楼市崩盘危险解除，利空出尽了，有利于房地产业和中国经济的长远健康发展。戴亦一甚至表示：“地产股持有半年以上，必有大行情！”

　　精彩发言

　　“中国楼市泡沫是中国经济潜在的一个炸弹，必须尽早拆除。如何拆解这个炸弹，又保证经济短期内不会硬着陆，将是十八届三中全会的主旨之一。”

　　“拆除房地产市场的泡沫需要缓冲时间，就像飞机在飞行过程中发现几个大问题，但是要慢慢修，首先得保证飞机不会掉下来。”

　　“2008年李嘉诚也将上海北京的许多物业卖了，现在来看，卖错了时点；李嘉诚此次撤离，以后也一定会后悔的。”