买房须知

编者按： 近日，国土部发布消息，今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的，就是借此来总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。对于小产权房被试点清理，很多老百姓非常关注。那么，“小产权房”究竟何去何从?清理“小产权房”对房价有什么影响?

目前，核心要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证

为了顺利实现“安居乐业”，一批人加入了这场“小产权房转正”的豪赌。为了这个*淳朴的愿望，支付不起高额房价格的人们，选择承担产权不确定的风险。而风险总有暴露或者爆发的时候。日前，国土部“小产权房”试点清理工作进展传出近日消息，立刻搅动了“小产权房”这片楼市的“灰色区域”。

小产权：楼市“灰色”区域

安居乐业的梦想，让人们冒着违反法律的风险选择了小产权房，那么，全国究竟有多少小产权房?在官方数据里至今没有找到答案。2月16日“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说，“目前还没有完整统计全国小产权房的数据”。

华远地产董事长*说，“真正的小产权房只有六七亿平方米，非交易的不能算。” *的数据来自REICO工作室目前正在着手进行的一个调查。根据REICO工作室的初步估算，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

在北京市已明确要对小产权房进行处置的2011年，小产权房建设并未停歇，尤其是限购之后，小产权房的交易愈加活跃。从北到南，从东到西，各大小产权房集中地都被“不限购”的“光环”笼罩着，各大房地产网站上，小产权房的交易信息公开明朗。

土地政策以及监管方面存在国有土地使用权取得的不规范等问题，导致土地市场混乱，小产权房有了生存的土壤。另一方面，房地产市场以商品房为主导，保障房及经济适用住房建设步伐落后，远远不能满足社会需要。小产权房基于土地成本低廉，价格低廉备受中低收入家庭的青睐。而城市低收入居民在没有能力购置城市中的“大产权房”的情况下，他们明知小产权房有风险，只能退而求其次。

现状：从一线城市扩散

海南岛在快速城市化的过程中，成为除一线城市外又一小产权房集中地区。近年来，海口曾严厉查处擅自使用宅基地及集体土地以联营合作等名义建设“小产权房”行为，并组织了多宗“小产权房”强拆。据了解，海口市国土资源局日前再次发出通知，禁止任何单位或个人借用“租赁”、“合作开发”、“作价入股”、“承包经营权流转”农业用地之名，擅自改变土地用途，违规建设。严禁在本市行政区域内非法占用集体土地建设。

有消息称，2010年底，海南省住建厅曾经调研统计显示，海口违规建设的小产权房有11.5万平方米。调研表示，“小产权房”违规建设的原因主要在于，海南提出国际旅游岛建设致使当地房地产业快速发展，房价不断升高，在暴利驱动下，有些开发商无视法律法规和政府严令，非法占地、非法买卖土地建房，或采取非法出租、出让、入股、联营等方式，成片违法兴建小产权房，低价销售给消费者。

2011年，海口市发现并有效制止土地违法行为1190起，立案查处违法违规用地案件27宗，涉及土地面积21.88公顷，同比下降68℅，拆除构建物面积63527平方米，收回土地20.93公顷，这里面很多就是“小产权房”。位于海口市城西横路的亿城家园为2栋17层建筑，建筑总面积3.27万平方米，是至今海口拆除的较大型违建小产权房。

在山西太原，据相关部门调查统计，目前太原城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。小产权房是在集体土地上盖的非法建筑，不受法律保护。要想摘掉“小产权”的帽子，必须先把集体建设用地转为国有建设用地，再补交土地出让金等，较后才能转为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地，需要国家的严格监管和审批。而太原市所有的小产权房，目前都未完成土地性质的转换，想要“转正”基本不可能。

政策：“全面清理”试点先行

国土资源部日前发布的通知，彻底敲碎了他们的愿景。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年将选择部分问题相对突出的地区开展“小产权房”试点清理工作，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。王宗亚说，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。目前，核心要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证。

国家土地执法监察局局长李建勤曾表示，国务院已于去年成立了小产权房清理小组，该清理小组由国土资源部和住建部牵头。

另一条值得关注的消息是，国土部今年将加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。

国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，自今年起，除“招拍挂”出让中溢价率超过50%、销售总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。国土部曾经只监测高溢价率地块，而今转向了流标地块，土地市场的冷清引起了决策层重视。

一方面是多政府部门的轮番叫停，另一方面是小产权长期存在并有愈演愈烈之势，围绕这个奇怪悖论的争论从来没有停止过，支持与反对的声音基本平分秋色。试点清理的思路虽然确定，但那时在哪里试点、以何种方式试点都还未知。

前景：转正抑或拆除尚需论证

同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有两个办法。

一个是购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”*。另一个是地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，*终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买的资金需求量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。

REICO工作室认为，小产权房的处理应坚持公平正义、同地同权同价、疏导结合等原则。他们建议，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，不应强制拆除。其他如果不存在安全问题，也不宜简单一拆了之。而对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织开发出相同数量、质量的耕地;二是没收部分小产权房，作为保障性住房。

在张宏伟看来，无论以何种方式处理小产权房，都是存在选择困难的。

一方面，根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让销售总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%;2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。而另一方面，在全国1.84万亿地方债2012年集中偿还期，地方政府必然会通过适度下调土地出让价格，增加土地供应数量，保证土地不流拍，在此基础上保证财政稳定。

2月21日，在国土资源部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上，国土部官员表示，由于各种原因，2011年土地供应计划落实不足七成，而今年全国住房土地供应量将缩减两成。全国住房供地量缩减对于地方政府债务来讲有可能又是捉襟见肘。

因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。