作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
案例：网友胡先生来电咨询，一个月前他与卖家李某签订了一份《房屋买卖合同》，约定李某将其所有的一套房屋转让给他，随后他付清60万元房款，这时才得知李某因要还债，早在半年前就已经将该房抵押给了薛某。现薛某以抵押在先，且以胡先生与李某的房屋买卖影响了其权利实现为由，到法院起诉，要求确认他与李某的《房屋买卖合同》无效。请问他该怎么办?
律师解答：《中华人民共和国物权法》第1百九十一条规定第(二)款已经明确规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。” 即如果抵押人的出卖行为会损害抵押权人的利益，其转让行为会因为违反强制性法律规定而无效。
但这并非无法救济。一方面，《中华人民共和国物权法》第1百九十一条第(二)款中有一个但书规定，即“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。另一方面，《较高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第(一)款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”
从这两个规定中可以看出，如果受让人清偿了债务，抵押权人的利益并未受损，那么抵押人不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。因此，只要胡先生愿意代替李某向薛某清偿全部的剩余借款本息，就可以使薛某的抵押权归于消灭，他与李某之间的《房屋买卖合同》也就有效，但应当办理产权变更登记，胡先生也由此可获得向李某的追偿权。
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