买房须知

在实际生活中，拆迁安置房相较于普通的商品房有着明显的价格优势，因此，许多购房者逐渐把目光投向了安置房。但由于很多购房者缺乏相应的法律知识，在购买过程中极易给自己造成了不必要的损失。因此想要购买安置房，先来看看律师总结的法律知识吧。

安置房通常分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房，此类房屋和一般商品房无太大区别，但根据相关规定5年之内禁止上市交易。另一类是房屋因房地产开发等原因动迁所建，公司通过其他途径安置或者为被安置人购买的中低价位商品房（相对市场价值而言）。

安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除了受法律规章的规范以外，还要受相关规范性文件的调整，比如上文配套商品房5年内禁止交易的规定。

但一般安置房都是可以买卖的，但要复核以下条件：

1、出售者要取得拆迁安置房的所有权（根据《房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属登记证书的房产，不得转让”）；

2、安置协议中没有对房屋转让进行限制。

3、没有相关规定对房屋所有权转让进行规定（根据房屋性质决定的，比如带有福利性质的公租房）。

根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，房屋产权取得后有五年的限制转让期，在此期间内转让将征收较高税费。

因此，很多安置房所有人为了规避税费，和购房者约定由购房者先行居住，满5年后再办理登记。这样的约定，在环境不发生大变化下没有太大问题，一旦存在房价上涨过快的情况，原房屋所有人很有可能违约。

我国不动产所有权的获得，是以登记为生效要件，未经登记变更，即便已经入住也不能获得房屋所有权，所以一旦出现这样的问题，购房者是非常被动的。

2、共有人导致的风险

安置房的取得，一般都是每个被安置人把自己所有面积的份额加起来，以共同获得一套较大的安置房，这类房屋的所有权一般都是共同所有。

购房者如果选择购买所有权为共有形式的房屋，风险是比较大的，很多安置房买卖纠纷都与房屋共有相关。根据《城市房地产管理法》的相关规定，共有的房产在未经其他共有人书面同意的情况下，以及房产未依法登记领取权属证书的，是不允许转让的。

因此，共有人如果反对出售房屋，且购买者不能提供相关证据的话，房屋买卖协议极有可能被认定为无效。

目前交易市场上有两类性质，一类是在农村集体土地上建设，并未缴纳土地出让金等费用的房屋，俗称小产权房，该类房屋办证有困难且后期需缴纳高额土地出让金，不宜买。

另一类是在国家划拨土地上，经规划批准而建设的房屋，该类房屋可进入市场流通，碰到就不要错过。

在拆迁（征收）补偿过程中，一般都是以户为单位进行补偿，所以安置房未移转登记到补偿人名下之前，属于全部被补偿人的共有财产，所以大家购买安置房前一定要看《拆迁（征收）补偿合同》以及卖房者的户口簿等资料，明确安置房的共有情况，确保全部共有人签字确认安置房买卖事宜，以避免日后滋生纠纷。

安置房的物权登记往往要晚于房屋的实体交付，在漫长的履约过程中，看到水涨船高的房价，不少卖方不惜恶意违约，拒不配合过户，买方就面临着较高的履约风险，而所谓完美的合同就是要在合同内容上，对卖方履约细节进行严格约定，同时设置较高的违约成本，来降低履约风险。