买房须知

宁波一家置业公司号称购房能“无理由退房”，但当购房者付了定金，想要把这个条款写入购房合同 时，置业公司却不同意了。购房者遭拒后提出解除认购书，双倍返还定金，但该置业公司则认为“无理由退房”针对的是业主，而非认购人。双方协商不下，诉诸法 庭。近日，法院判决了此案。

夫妻购房看中“无理由退房”下了定金

李 辉(化名)夫妇30多岁，宁波本地人。从去年开始因为有购房需求，一直在宁波各区看房。去年10月，几经比较后，李辉夫妇*终在东部新城看中了一套房，价 款近200万。同年10月24日，李辉夫妇与该小区的开发商———宁波一家置业有限公司签订了《认购书》，并交纳了2万元的定金。

李辉夫妇称，*终确定购买该房，一个很重要的因素是，开发商的控股公司是某地产公司集团，其在广告中做出了“无理由退房”的承诺，他们想万一因为种种原因购房未成，还能有个退路。

签 下认购书一星期后，李辉夫妇到开发商看房以及签订正式的购房合同，“结果发现问题很多。”李辉说，定下的那套房子南北不通风，签认购书时售楼人员并未告 知；置业公司宣传时称房子是*，但却不肯将条款列入合同；而且由于做出“无理由退房”承诺的是置业公司的控股公司某地产公司集团，但收定金和签合同的 是置业公司，“我们要求置业公司在‘无理由退房书’上签章，对方也拒绝了。”种种原因导致购房合同*终未能签订。

同日，李辉夫妇向置业公司发函要求解除认购书，双倍返还定金，但置业公司同意解除合同，却不同意双倍返还定金，双方协商不下，去年12月，李辉夫妇将置业公司告上法庭。

置业公司：“无理由退房”得先成为业主才行

今年2月，江东法院开庭审理此案。庭上，置业公司称，李辉夫妇在签署认购书前已查看样板房，并对物业状况等有了充分了解与认知后才做出认购决定，进而支付定金，该定金在性质上属于履约保证金，公司无须返还。

“无理由退房”承诺是他们的间接控股股东———某地产公司集团向业主做出的单方承诺，与双方之间的买卖合同关系无涉，置业公司无需签章确认。

在 庭上，置业公司还进一步解释了能够享受“无理由退房”承诺的条件，“根据公司无理由退房决定书的内容，能够享受无理由退房承诺的对象为，购买该地产公司所 有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起 至办理入住手续前的任何时间，可无理由退房”。

“只有当具备条件的相对人出现时，才对双方发生效力。也就是说，只有当李辉夫妇签署商品房买卖合同，成为业主后，才成为承诺的相对人。”

至于是不是*的问题，置业公司称，商品房交付的条件是房屋本身是否通过竣工验收，关注的是房屋的居住性能，他们未向李辉夫妇承诺涉案房屋是*，是否为*也不是交付的条件之一。

法院：合同解除退还定金

法院认为，双方的争议焦点主要在于对“无理由退房”广告承诺的理解。法官认为，按照文义理解，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。

而 且从承诺的实质意义上讲，该地产公司集团在全国推出无理由退房决定旨在体现企业诚信，并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务，这是赋予买受人的权利，也 是企业的社会责任。既然地产公司集团做出了该承诺，就不应对他人权利的行使设置障碍，且履行退房义务对该地产公司集团亦未构成权利的侵害，反而更符合其推 出该政策的本义。置业公司在签订认购书时向李辉夫妇出具上述承诺书，表明其自身愿意受该承诺拘束。

“问 题出在双方对合同的理解上。”法官称，李辉夫妇认为广告中的“无理由退房”的意思是在签订认购书后的任何情况下都可以要求退房，但置业公司认为需是在购房 者履行认购书、商品房买卖合同的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起，至办理入住手续前的任何时间要求退房， 双方对于“无理由退房”的时间点存在误解。

置业公司在与李辉夫妇签订认购书时，应当向 李辉夫妇出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议》以期能够让购房者了解“无理由退房”的情形，但置业公司未能提交相关证据证明它已向李辉夫妇 出具了《无理由退房协议》，双方签订的认购书中亦未涉及“无理由退房”的释义，故对于置业公司的辩称，法庭不予采纳。

*终法庭认为，原、被告双方不能签订《商品房买卖合同》的原因是存在误解，不可归责于当事人双方，故李辉夫妇支付的2万元定金，置业公司应予返还，但双倍返还定金的主张无法律依据，法院不予支持。