作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-21
很多人觉得南京房价高,在南京买不起房。近期小王却在主城找到一套超低价房源:89平方米的三房42万元,仅4494元/平方米,居然比浦口、六合还低。这套房位于城南西善桥的西善花苑,相比附近新房11500元/平方米的报价,这个价格低得不可思议!
房主廉价卖“房票”
前几天,小王在某网站上看到这样一个帖子:“出售一套85平方米拆迁安置的经济适用房,价格四十万,2013年8月拿房。”南京还有这么便宜的房子?这种房子能买吗?带着疑问他联系了发帖的房主。房主说,他们家房子拆迁后,一共得到了两套拆迁安置房,因为急用钱所以出售其中的一套。房子位于城南西善桥的西善花苑,属于经济适用房,拿房满五年后就可以上市交易,能办两证能过户。现在出售的实际上是房票,2013年8月就可以拿到房子,买房人可以先入住,到时间他会配合过户。
小王非常心动,但他很快在网上看到有中介出售类似的房子,西善花苑89平方米的三房报价42万元,中介保证说能过户。“你放心,这房子*能过户。”该中介向他介绍了一种债务抵押的方式,即购房款作为房主向买房人的借款,房主将房子抵押给买房人,然后找律师操作,直接出具一份法院的判决书,这套房就属于买房人了。该中介称,会找律师帮忙签合同,确保交易万无一失,买房人需付2万元“打点”。
记者以买房人身份联系了这家名为永旗房产的中介,一位姓杨的经纪人说,通过这种方式已成功交易多套这样的房子。她强调说,只有这个时候买才会这么便宜,如果满五年以后正常交易,房价就会贵很多。随后,记者查询发现,有不少西善花苑的经济适用房在出售,单价4000多元到6000多元。有的写着即将满五年,有的写着两年或者三年后拿证,实际上都是未满五年的经济适用房。还有4000多元/平方米价格特别低的,则是房主还没拿到房子的。而附近春江新城满五年的经济适用房,报价则大多在10000元/平方米左右。据了解,有不少买房人因为房价便宜,私下购买未满五年的经济适用房。
买房人面临三重风险
如此低的房价无疑十分诱人,但是购买这样的房子安全吗?真的能确保顺利过户吗?南京市住房制度改革办公室相关人员介绍,南京经济适用房要上市交易的,必须购房发票满五年,而且要符合上市交易条件,如房主或配偶有第2套产权住房,符合上市条件的,经审核后,取得“南京市经济适用住房(上市)确认书”,才能办理过户手续。《南京经济适用房上市管理办法》规定,如果未满5年要转让的,由市住房保障办公室按原供应价格予以回购。此外,只有集体土地上被拆迁农民所取得的经济适用住房,在出售时不需交纳差价。其他经济适用房购买满5年上市的,政府将收取其转让溢价的50%,作为南京市保障住房的建设资金。
“虽然从法律角度合同有效,但是购买未满五年经济适用房后,存在合同无法履行,无法过户的风险。”江苏东恒律师事务所律师魏东说,*近有一个案例正在打官司,房主之前出售了一套城南未满五年的经济适用房,现在因为房价涨了不配合过户,要求买房人另外再付40万元房款。购买未满五年经济适用房产生纠纷的案例非常多,特别要注意的是,由于房子属于保障房性质,出售经济适用房的房主或者配偶必须有第2套房居住,否则房子根本无法过户,即使真正有法院出具的判决书,也可能出现无法履行的情况。
专门从事经济适用房交易的出名房产经纪人陆维新指出,购买未满五年经济适用房存在“三重风险”,一是市场风险,因为要满五年才能过户,房价涨了后房主可能毁约;二是政策风险,违规出售经济适用房,按规定政府可以原价收回,此外还有特殊情况导致满五年后也不能过户;三是意外风险,如果房主出现意外,死亡或者失去民事能力,都无法配合完成过户,从而引发更多的纠纷。
实用贴士
经济适用房交易
注意事项
1、购房发票是否满5年;
2、分辨产权来源:是否需要交纳政府差价*金(差价*金怎么缴纳),确定由谁来交纳;
3、确认该房屋是否符合上市交易条件(如房主或配偶有无第2套自己的产权住房);
4、产权是否有纠纷;
5、在有“南京市经济适用住房(上市)确认书”后再付首付款。