买房须知

近几年来，中国*者进军海外屡见不鲜。特别是2014年以来，国内房地产行业尽显颓势，楼盘降价、企业破产等事件上演，深度影响购房者与房企心理预期，这无疑为海外*“加了一把火”。

但是，面对不同的国家、语言、市场，“*人进行海外*的时候要理性看待，在追求高*的同时，风险也不能忽视。” 国信美投置业*集团总裁陆鹤壬表示。中国房地产协会副秘书长何琦亦提醒，“任何地方的房地产市场都有风险，海外*也需谨慎。”

房企

海外*火爆上演

根据仲量联行数据显示，2014年上半年，中国海外房地产*总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产*额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅*。2014年上半年中国海外住宅项目*总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。

在进军海外的企业方面，绿地集团表现尤为突出。绿地已在英国伦敦、美国洛杉矶、澳大利亚悉尼及墨尔本、马来西亚新山、加拿大多伦多等更多发达国家进行*布局。值得注意的是，今年绿地集团计划海外销售收入达到200亿元，明年力争海外销售收入达到400亿元，其海外*呈现爆发趋势。

对于房企海外*火爆上演的现象，中国房地产业协会副秘书长何琦表示，从2010年开始，国内房企纷纷进行海外地产*。前100强房企中已有40%在国外进行了*，而剩余的60%企业中，也有三成正在计划出海*。总体来看，开发商的海外*需求甚至大过个人*者。

何琦进一步指出，从目前来看，国外的房地产市场发育和发展比我们国内的市场都要成熟。但是各国的法律制度各有差异，国内的房企亦对国外市场了解并不多，这个问题亟待思量与解决。从何琦指出的问题不难来看，并不是所有的房企均适合“出海”，“水土不服”问题急需克服。

海外难夺优质地块

另一方面，房企出海首先面临的是拿地。“海外拿地特别容易，但是获取好地特别困难。有时耗时一个月，却无从下手，较后只得放弃。”当代置业国际区域公司经营开发及行销客服部部门经理周贺对凤凰房产表示。当代作为入驻美国的企业代表，其于美国拿地的时间甚至早于万科。

周贺指出，2010年，当代涉足加拿大温哥华；2012年12月25日，比万科提前一星期在美国拿到了一块占地面积达到了22万平米的土地，并开发生活家园；在拿到这个地之前，2012年9月，一个团队三位同事到达美国休士顿，对这个城市进行了三个月的考察，较后决定拿地。

“拿地的过程中，历经了非常多的坎坷，亦学到了非常多的经验。”周贺表示，在这个过程中，我们深厚的感觉到对于一个非美籍的国内的开发商来讲，在国外想拿到一宗土地挑战性非常大。周贺介绍，美国的土地的属性归结为三点，一个是公开性，一个是公平性，另外一个是竞争性。由于竞争性来源于全球，导致拿地难度加大。

正因为难度系数的存在，周贺坦言，当代在拿取休斯顿亦地块时，背后也组成了美国非常专业化的团队，包括律师、会计师、事务师以及专业的土地的经纪人，耗时三个月才将地块过户到当代的名下。

置业者

“一元购房”便宜之中藏风险

相对房企出海热潮，个人海外置业的*者亦紧随其后。根据胡润富豪榜的数据显示中国高净值人群已经有1/3的人购买了海外房产，并且大多是住宅型房产。陆鹤壬表示，这一方面可以看到中国国富人强，另外一方面看出海外市场的需求非常大。这个过程中，我们发现*者和过去几年相比，对海外置业的风险的认知越来越高。

尽管风险意识逐渐提高，但是国内外房地产市场的诸多差异，使得海外*的风险始终存在。其中，对于国外税收制度的不明确，成为了*的“心头大患”，往往也是海外置业的第1大误区。

陆鹤壬指出，前一段时间，我们听说过有一些美国某一些城市的房子非常便宜，一元钱就可以买到，也发现一些*者组团去美国收购这样的房产。其实在我们看来，这个是不太理性的行为，因为，买到这个房子后，后期的房屋管理费、税费还有其他的费用是很多中国人没有完全考虑到的。“所以中国*人进行海外*的时候要理性的看待这个事情，追求高*的同时，风险一定不能忽视。” 陆鹤壬强调。

北京安致勤会计事务所国际注册会计师张国礼指出，不论*是以美国人的身份还是中国人的身份，房产税、所得税，遗产税都会涉及到。房产税对于美国来说是州税的范围，比如说加州，其房产税平均是在1.2%。每个区域也不一样，南北的德州房产税可能会高一点，平均税费2%左右。

警惕“伪*”

另一方面，为了子女教育进行海外*的人群逐步增多，*随之成为追捧的对象。但是，海外*的概念不同于国内，落户条件、就学条件亦有所区别，这成为海外置业的第2大误区。

“美国的公立教育是免费的，*只是针对这一体系，外国人只能接受私有学校的基础教育。” 陆鹤壬指出。也就是说，美国买房和移民是两码事，没有美国身份的人即使买到美国的*，也没有入学资质。在这里，凤凰房产提醒，不要被中介机构或开发商的“*”所“诱惑”。

面对海外*的诸多风险，何琦建议，第1，国内的房地产开发企业以及个人*者到国外*、置业，一定要选择一个*的团队帮助你选择房地产经理人，挑选律师、会计师；第2个，提示大家，任何关于楼市的都有风险，楼市有风险，*需谨慎。