买房须知

2012，杭州楼市的N个表情

楼市的每一次细微变化，总会让人牵肠挂肚。当2012年走向日历的尽头，这一年的杭州楼市发生过哪些事件，让你仍然心存感怀？我们谨以这组文字记录杭州楼市的N个表情，以这种方式告别2012年。

荷塘月色打响价格战

2月9日，位于桥西的方正荷塘月色突然发动“袭击”——宣布起价9980元/平方米，均价直降4000元/平方米，并承诺向前期业主补偿差价。由此，荷塘月色也成为春节过后头个降价楼盘，而就在两三天之前，开发商还一直矢口否认降价传言。降价之后的荷塘月色销售立竿见影，形成*风潮，而降价前去化率仅为15%。

点评：荷塘月色虽然不是一个重量级的楼盘，但是它对杭州楼市造成的影响却是深远的。首当其冲的是毗邻的华盛达阅城，被迫降价应对；其次是华丰板块和丁桥板块以及三墩，多个楼盘卷入价格战。到了今年3月，滨江旗下的曙光之城亏本销售，寰宇天下、半岛国际、钱塘帝景三盘齐降，自此“以价换量”成为杭州开发商的共识，降价楼盘遍地开花，成为今年上半年杭州楼市的主流现象。

金星房产“断血”破产

今年3月底，有关金星房产破产的消息，终于从传言变为现实。3月30日，金星房产正式向余杭区人民法院申请破产。由此，金星房产成为这一轮调控中，头家申请破产的杭州房企。

金星房产是杭州西城时代家园的开发商。金星房产申请破产时，共有790套房子已出售但尚未交付。相关部门提供的资料显示，金星房产并非“死”于楼市调控，而是受其母公司浙江中江控股集团牵累。浙江中江控股集团由于*失误资金链断裂，金星房产的预售款也早已被中江控股抽走。

点评：金星破产虽然是一个偶发事件，但还是在业内引起轩然大波。事后不少媒体追问，为何金星房产的预售款会轻而易举地被其母公司抽走？按照规定预售款首先要用于楼盘建设，开发商显然存在违规行为，有关部门也未尽到监管责任。金星房产账面上的资金已经无法支付后续工程款，善后事宜也成为当地政府的一件棘手之事。这一事件之后，由于担心烂尾危险，越来越多的杭州购房者更加青睐有实力的品牌开发商。

“零择校”助涨*

今年4月，杭州市全面取消公办中小学择校(烈军属子女除外)，严禁义务教育阶段中小学收取与入学挂钩的捐资助学款。今后凡是被投诉举报的择校乱收费案件，纪检和监察部门都会介入。市教育局同时宣布，因为取消择校，跟往年相比，一些*生源数量会有变化，所以今年市区不少小学的*将作微调。

择校新政颁布后，很多原本就有意向想买*的意向客户，心态明显变得较为焦急。不时催促中介寻找合适的房源，有时对于偏高于市场价格的报价也接受。客源的增加，*均价必然就有所上涨。学军等优质小学的*价格一路飙升，文二新村去年销售均价3万元/平方米，今年突破4万元/平方米。

点评：大部分家长认为孩子的学习是关系到孩子成长甚至一辈子的大事，宁可多花一些钱，至少给孩子把路铺好。*中，有一些新建的商品房户型因为面积大，总价高，反而让不少家长有心无力，单价上也没有太大优势。而一些破旧的*，户型差、小区差、哪怕卫生间和厨房还是走破的格局，因为总价易让家长承受，而成了优选，价格越来越离谱。在今年二手房整体销售价格比较平稳的行情下，*走出了*的牛股行情。

九龙仓50亿入股绿城

6月8日，绿城中国与九龙仓签署战略性合作协议，绿城向九龙仓配股并发行可换股债券，共融资约51亿港元，折合人民币41.8亿元。至此，九龙仓将会持有绿城24.6%的股份，成为绿城的第2大股东。

绿城董事局主席宋卫平表示，绿城之前在发展上确实有些激进，绿城承认并改正错误，九龙仓的加盟，将大大有利于增强绿城的财务稳定性，优化资本结构和内部风险控制，使绿城能够在继续提升产品和服务优势的同时，充分借助九龙仓集团在资本运作、企业管治、商业营运、资源整合等多方面的优势，实现稳健可持续发展。

点评：九龙仓入股绿城，这也是调控以来国内头个大型房企的并购案，同时也是绿城自去年年底连续转让项目股权、全面实施经纪人销售制度等举措之后较大的一个动作，此举意味着绿城将更加稳健。这一消息一经公布，绿城股票即出现飙升，许多关心绿城发展的业内人士也纷纷放下心来。

随后，绿城又通过整合项目资源、跟融创合作等方式，进一步降低资产负债率，曾经风雨飘摇的绿城再次度过了危机。

今年上半年，杭州销售一套总价高达5300万元的二手房。这套房子位于杭州城西的林语别墅区，前房东于1999年左右的时候买入，面积478平方米左右。总楼层3楼，属于独栋别墅，内带装修，去年年底左右就基本敲定销售意向，今年销售时*终敲定的单价是10.88万元/平方米。5300万元的总价销售，可以说是杭州“史上总价*贵二手房”。中介费付了50多万元，税都要交几百万元，当时负责刷卡的相关部门工作人员一时没看清，还以为是几十万元的税，当知道真实数目后，当场被“雷”。

点评：今年豪宅市场整体销售不旺，但年底行情却是不错。不过，销售这么贵的一套房子，*是个个例。买卖林语别墅这个小区房产的业主，基本上都是知名度很高的企业老总，别墅区总共有110多套房子，而且全部都是独栋。虽然已经是一个开发交付了十多年的二手房，但在豪宅市场上的价格一直非常稳健，而且拿出来卖的房子也不多。

溢价率49%封顶土地新政

杭州市国土局出台“新政”规定：当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，“从零开始”竞投配建安置用房或保障性住房面积”。该规定适用于杭州主城区8月20日销售后的所有地块。

点评：这一土地新政是2011年土地出让保障房配建规则的补充版，当时明确“宅地出让需配建10%保障房”，不过因为土地市场异常惨淡，较后调整为有些地块可以选择不配建，有些由政府统一配建。而此次出台的达到49%的溢价率上限后，“从零开始”竞投保障房用地或安置用房，则适用于所有地块。新规已出台，由中海拿下的三堡三地块全部超过了49%的溢价率，进入了保障房竞拍环节。

对于这一新政，业内人士认为，此举显示出政府控制非理性地价的意图，变相地降低了地皇诞生的概率，但是实际抑制地价作用并不大。

杭州首例配建保障房土地收回

11月初，杭州楼市传出消息：杭州主城区位于拱墅区拱宸桥单元的一宗宅地，因为开发商温州天元房地产公司，在合同期限一年之内未缴全土地款，而被政府强制收回。

这宗可建建筑面积仅11714平方米的迷你地块，曾经于2011年7月5日引发市场强烈追捧，不仅头次进入了保障房面积竞争环节，并且较后的保障房面积达到了32%的高比例，创下了杭州乃至全国保障房比例之*。而这也是杭州首例配建保障房地块被收回。

点评：2011年开始，杭州规定部分地块必须配建至少10%的保障房，因为涉及到很多细节开发问题迟迟未定，这一规定也给冷清的土地市场再次泼上一盆冷水。拱宸桥单元的这一地块，保障房比例更是高达32%。据开发商介绍，整个地块可建面积有限，只能建两幢房，有一幢要作为保障房配建，股东们意见很大。

当然，地块*终被收回，并不一定仅仅是保障房的原因。业内人士分析，外来开发商在没有充分了解杭州市场的前提下，没有踩准节点而贸然进入杭州，又恰逢楼市调控房价达不到预先的设想，也是很大一个原因。