买房须知

近日，杭州出现该市首例房企申请破产案例，在今年年初各地爆出中小房企老板“跑路”的消息后，金星房产申请破产吸引了业内外的关注。购房者面对开发商紧绷的资金链无不战战兢兢，在当今复杂的市场环境下，购房者应如何选择？

渣打银行调查30家房产商称现金流不佳或引发破产

渣打银行近日的调研显示，他们的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，地价已经回落。与此同时，房屋库存仍在增加，尽管幅度不大，但足以让开发商预期房价还会有20%以内的降幅。

今年2月底，渣打银行的研究团队在二三线城市，对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。这些城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，“但是显然，3个月之后有可能更趋疲软”。

这种预期或许与房地产商融资状况相关。渣打银行的调研团队发现，对开发商来说，融资环境虽日趋紧张，但并没有极度恶化。至于开发商的现金状况，24家称当地开发商很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。但有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。

开发商为了筹集现金而出让土地或工程项目，19家调查对象称，知道有这样的事情发生。

此刻，没有哪个开发商不希望政策放松。不过，他们感到核心政府的决心不易动摇。77%的开发商认为未来3个月核心不会改变房地产政策。

如果政策放松，会是什么形式的放松？开发商回答居首的是更宽松的银行贷款，其次是下调房贷利率(事实上这正在发生)，再次是允许信托公司给开发商的信托贷款展期，此外，还有放松限购及地方政府收购开发商手中的项目用作保障房。

尽管如此，房地产市场些许曙光已然出现。今年春节假期之后房屋销售状况有所改善。房屋销量与前两年高潮时相比仍处于低水平，但自春节假期以来，销量保持向上的态势。政策层面，近期中国人民银行表态，鼓励银行支持房地产企业建设普通商品住宅，并鼓励银行降低头次购房人的购房贷款利率。

渣打银行的调研显示，一线城市正指引新房价格的调整，二线城市的房价调整目前也已开始。 三线城市住宅平均售价仍然较为稳定。不过，地方政府可以通过多种方式干预房价，如暂停颁发高端项目销售许可证等，因此，房价均价并不可信。土地市场亦显疲态，尤其是一线和二线城市。尽管土地出让面积增长非常有限，平均地价却明显下降。地方政府财政压力继续加大。

目前，开发商的建设活动没有大幅度减少，甚或略有反弹。30家开发商中有14家反映当前在建的房地产项目较3个月之前增多，9家开发商的在建项目少于3个月之前。至于未来3个月的建设活动，12家开发商表示建设项目将会增加；9家开发商表示可能会减少。

“部分开发商建设活动反弹的原因之一，可能是地方政府强制要求开发商在拿地之后两年内进行建设开发。受访的30家开发商中，有21家感受到这种压力，数量比上次调研时多。其他可能的原因包括开发商需要进行开发、售房以保持现金流，以及二三线城市购房政策相对较为宽松。”渣打银行大中华区研究部主管王志浩表示。此次调研的结果并不支持今年商品房建设将陷入冰冻期的观点。

然而，此时开发商变得更加谨慎。16家开发商表示未来3～6个月没有拿地计划。26家开发商表示多次见到过地方政府土地拍卖流拍。地价的向下调整较为明显，地价触底的预期也较为强烈。17家开发商报告地价回调幅度达到5%~10%。还有3家开发商报告的地价降幅甚至达到11%~20%。三分之二的开发商预期未来3个月地价不会进一步下降。30家开发商中只有9家预期未来3个月地价还会再降5%~10%。

房子销售情况既不好，也不太坏。30家开发商中，三分之一反映春节期间房屋销量低于预期，只有6家称好于预期。半数受访者认为他们的同行2月的销量显示出一些回暖的迹象，11家称销售稳定，但销量很低。只有4家认为其竞争对手的销售状况恶化了。

在此种情况下，开发商对需求的信心增强了。19家受访公司感到信心略增，4家感到信心大增。这种信心部分源于对房价下调可能带来的市场反应。近2/3的开发商称10%~20%的降价带来了积极的反应，较上次调研增加了6家，而一半以上的受访公司称，降价几乎没有对销量起到刺激作用。

未售房屋存量在上升，但没有飙升。23家房地产商反映他们所在地区的房屋库存量稍许超出预期，只有几家反映存量远远高于预期。70%的受访公司反映其所在地区的房屋库存在缓慢增加。

和人们的感觉一致，更多开发商开始降低房价。渣打银行调研的这30家开发商中，22家反映其所在城市一手房降价高达10%。7家反映价格持平。两家声称价格下降了11%~20%。“2011年10月，2/3的开发商认为未来6个月的房价将下跌10%左右，事实证明确实如此。”王志浩表示，部分开发商认为近期房价将继续下滑。

房地产景气指数屡创数年新低 楼市资金库存压力依旧

国家统计局日前公布了一季度房地产市场运行数据。其显示，房地产景气指数再次跌入97点以内，屡创数年新低。房企资金压力、库存压力依旧，楼市调控效果在深化，但仍处关键时期。

国统局数据显示，一季度中国经济同比增长8.1%环比增长1.8%,与此前市场普遍预计的8.4%相比超出了市场预期，创下2009年二季度以来新低。房地产景气指数再次跌入97点以内，屡创数年新低。同时，2012年1-3月，全国固定资产*47865亿元，同比上涨20.9%，房地产开发*10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅*7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落。2012年1-3月，全国房地产资金来源20874亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落了8.0个百分点。其中国内贷款4319亿元，增长12.6%，增速与1-2月份相比回落了3.7个百分点，房企自筹资金增速回落18.3%。2012年1-3月份，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。其中住宅销售面积为13387平方米，下降15.5%。

中原地产方面认为，从目前整体市场来看，尽管今年3月单月市场有所起色，但依然存在继续降价的空间。库存和资金压力使得市场在后续将出现销售量复苏价格停滞的现象，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

头家房企破产警示购房者 慎买期房

杭州头家房企破产带给我们不少警示。带给我国宏观经济的警示是，一定要管控好虚拟经济、房地产行业等容易被炒作，容易泛起泡沫，极易出现金融风险的行业。一个原则性问题是，不能把经济增长依托在虚拟经济和房地产扩张上。纵观世界发达国家都曾经依靠房地产行业来推动经济增长，但*终都付出惨痛代价，美国、日本都如此。这些国家很早就摆脱了房地产依赖症，把经济增长依托在技术创新、消费驱动上，美国是*成功的例子。

带给房企的警示是，决不能不顾自己实力盲目扩张。房企出现困难都是资金链发生问题，原因在于盲目扩张。因此，眼前的房企一定要确保自己的资金链条不断裂，出路在于尽快销售存量房，一定要明白现金为王的道理。

带给购房者的警示是，购买期房时一定要考察好房企的资质和多年经营状况、实力如何、资讯咋样。购房者在选择期房项目时要更加谨慎。否则，一旦遇到房企破产将给其带来许多纠纷麻烦事，甚至财产遭受损失。