买房须知

编者按：日前，广东省湛江市中级人民法院公告称，根据债务人嘉粤集团有限公司等公司的申请，裁定受理上述申请人的重整申请，并宣告上述申请人进入重整程序。今年4月9日，杭州金星房地产开发有限公司申请破产，之后短短几天，杭州锦绣天地、广东顺德广德业等数家房地产公司相继宣告破产，引起忧虑。

本期*话题，网与您共同关注“粤一房企破产 部分房企倒在黎明前？”

部分小房企“倒在黎明前” 湛江一房企申请破产保护

日前，广东省湛江市中级人民法院公告称，根据债务人嘉粤集团有限公司等公司的申请，裁定受理上述申请人的重整申请，并宣告上述申请人进入重整程序。这意味着其目前现金流断裂，已经难以承担到期债务。同时，近日有消息称，乌鲁木齐104家房地产开发企业因多年无开发项目等因素近日被注销。

今年4月9日，杭州金星房地产开发有限公司申请破产，之后短短几天，杭州锦绣天地、广东顺德广德业等数家房地产公司相继宣告破产，引起忧虑。

而现在，半年时间过去，随着楼市销售量的放大和价格的回升，地产业转暖的曙光已经初现，却仍有房企“倒在黎明前”。这究竟是一个结束，还是另一个倒闭潮的开始？

仅为个案倒闭潮难现

“我觉得这只是一个个案，房企破产潮应该不太可能再出现。”链家地产研究部张旭接受记者采访时说。

广州市同创较好房地产*顾问有限公司总经理赵卓文在4月份接受媒体采访时曾直言，2010年时高价“地皇”频出，给市场注入了不少泡沫，两三年后，购买高价“面粉”的房企适逢调控，不得不降价跑量，亏本买活路，破产风波难言过去。而记者就此次嘉粤重整再次采访他时，他表示，随着楼市的销售量上升，中小企业整体的倒闭潮已经过去。“整个楼市的情况转好，中小企业也会跟着赚钱，但是赚钱的速度远没有大公司快。”

暨南大学胡刚教授也有类似观点，他认为，企业总会有倒闭，但是中小房企的背景各不相同，并不能以一家倒闭来推断以后。

虽然整个地产业的“寒冬”看似已经过去，但是，业内人士大都认为，在这场隐约可见的春天里，大开发商能够“吃到肉”，中小房企却越来越难“喝上汤”。从历史规律来看，房地产行业的行业集中度提高是必然的趋势，未来中小房企的生存状况将会变得更加严峻。

中小房企正遭遇两大困难

困难一：“面粉价”上涨拿地门槛提高

张旭表示，首先，楼市回暖*明显的是一二线市场。这些市场基本都是以龙头房企和本地房企为主。

而赵卓文也直言，“由于开发成本太高，中小房企做完了一个项目，就没有做第2个项目的能力。”今年地价节节高升，“面粉”的价格攀升导致行业准入门槛变高，而中小房企本来销售回款就相对缓慢，没有资金去和大开发商“抢地”，*终被挤出市场。

困难二：利润难敌上升的融资成本

金融资源对中小房企并未开放，银行贷款基本无望，没有优质项目的中小房企连高息信托都难以发行，部分陷入困境的中小房企被迫选择民间借贷。

而链家地产统计发现，前三季度A股市场87家中小房企(排名低于100位)实现利润55.81亿元，同比下降15.89%。净利润率为10.32%，同比下降2.19个百分点。光从数字上看，10个点的净利润甚至难敌很多高额融资渠道的融资成本。

应对方法：不少中小房企已经出手自救

涉足非房地产业务成为不少中小房企的选择。12月18日，去年净利润只有1127万元的东华[简介近日动态]实业发布公告称，其全资子公司已公开竞价取得茶陵嘉元矿业64%股权及963.1万元债权。

相比之下，出售旗下物业对于改善现金流更加立竿见影。10月9日，中华企业(600675)公告称，拟出售中华企业大厦[近日消息价格户型点评]5至27层相关物业，出售价格为7.9亿元，以缓解年底即将到来的偿债压力。而荣安地产、沿海家园等中小房企也纷纷将自己旗下的资产出售。

也有资金相对充裕的中小房企选择了“联合开发”的模式。有业内人士表示，出让方出售大部分股权保留部分股权，既解决资金周转问题，同时又可以保证未来的*。

温杭宁金连续数月领跌全国 业内称狂飙猛进泡沫太大

国家统计局近日公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，纳入监测统计的浙江杭州、宁波、温州和金华四城市住宅价格继续在70个城市中领跌。自今年下半年以来，浙江楼市连续数月领跌全国。统计显示，与2011年11月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有41个。浙江纳入监测统计的四个城市占据价格下降前四位，其中温州以下降13．2％位列第1，杭州下降8．5％，宁波下降7．9％，金华下降7．3％。而如果以2010年价格为基准，温州的新建商品住宅价格下降达到17．7％。

与此同时，杭宁温在二手住宅价格上也领跌全国。与2011年11月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有49个。其中，温州以下降9．9％位列下跌城市首位，宁波、金华、杭州分别下跌5．2、4．5、4．3个百分点，分列二手住宅下跌城市二、三、四位。

一个月前国家统计局发布的“10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，杭州新建商品住宅价格指数环比9月下降0．3个百分点，同比下降8．7个百分点；宁波的两项数据分别下降0．3和8．5个百分点；温州降幅较大，分别下降0．4和12．5个百分点，三城市位列全国商品房降价前前三名。

中国指数研究院研究员曹旭东认为，杭宁温之所以会在调控中率先领跌，是因为浙江楼市在前几年狂飙猛进，领涨全国，一度是楼市价格看涨的风向标，正因为此，浙江楼市比其他地方楼市的泡沫更大，一旦调控常态化，泡沫率先被挤压，震荡也较大。

不过，众多购房者对浙江楼市降价并不敏感。一方面是因为统计意义上的降价并不能准确反映局部楼市有涨有跌的现实；另一方面，尽管杭宁温等地楼市领跌，但离公众的预期仍有距离。曹旭东表示，应坚持调控不动摇，逐步缩小统计意义上的领跌与老百姓对房价感受之间的差距。

专家称房产供给过剩已显现 楼市冬天三五年后到来

“九成家庭有房”一度成为了热门搜索词汇。然而，“有房家庭”并不意味着没有住房需求，无房家庭并不是构成住房刚需的全部。基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究核心(下称“核心”)的首轮调查数据，根据我们深入测算的城镇地区住房的存量需求以及“十二五”期间的增量需求，发现我国住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。

住房需求住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求。

城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭的住房需求，有房但人房分离家庭的住房需求，以及与长辈同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。

计算现有家庭的住房需求，我们首先考虑无房家庭的住房需求。根据核心的调查数据，常住地为城镇地区的家庭中有15.30%无住房。其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭中，无房家庭的占比更高达40%。

其次，由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭，如进城农民工家庭、“北漂”家庭等，他们也构成了一部分住房的刚性需求。根据核心的数据，仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中，人房分离家庭的占比为13.75%。假设人房分离家庭额外需要一套住房，则11.68%的城镇家庭将需要住房。若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭，则这部分需求为8.8%。

再次，对有房且人房未分离的城市家庭，还存在一部分居民与长辈同住。虽然这部分居民在统计上“被有房”，但他们构成了城镇地区的潜在住房需求。在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外，有房且人房未分离居民中，有16.17%与长辈同住且年龄界于18～40岁之间，他们需要额外的住房。这部分人离开父母组成新的家庭，相当于5.91%城镇家庭需要住房。

上述现有家庭的刚需住房需求为城镇家庭的30%，为6459万套。

计算新增的刚需住房需求，我们首先考虑农民工进城。“十二五”期间农民工每年将以约4%的速度增长。根据中国家庭金融调查数据，2011年外出农民工家庭约4521万户。由此推算，“十二五”期间新增农民工家庭带来的住房需求为823万套。

其次，“十二五”期间，部分居民将年满18周岁，他们作为新增的成年人将构成“十二五”期间的住房需求。这部分城市地区家庭约占4%，约为861万套。

较后，“十二五”期间，部分家庭的房屋将被拆迁，这些拆迁户的住房需求也应计入城镇住房总需求。根据核心的调查数据，“十一五”期间全国总计拆迁1100万户，若“十二五”期间拆迁家庭按10%增长，则“十二五”期间将约拆迁家庭1210万户。

综上，在不考虑家庭“改善型”住房需求的情况下，“十二五”期间我国城镇新增住房需求为2894万套，每年为579万套。需要特别说明的是，此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房需求。

住房供给

住房供给包括拥有多套住房家庭的住房供给以及新增商品房的供给。其中，核心数据显示，城市家庭拥有2套住房的占13%，拥有3套住房的占2.51%。假设拥有多套住房的家庭仅保留1套住房自住，则这部分家庭的住房供给可满足18.02%的城镇地区家庭的住房需求。

在商品房供给方面，2011年末，全国住宅商品房待售面积16.9亿平方米。取2010年城镇地区人均住房面积31.6平方米，城镇家庭户均人口2.88人，则2011年未出售的商品房约186万套。

据此推算，在未考虑老龄化带来的住房供给的情况下，我国城镇地区的房屋供给约为4068万套。

在计算房地产行业产能时，有施工面积、开工面积和竣工面积的区别，差别较大。如果以居于中间的开工面积来计算，2011年中国住宅开工面积为14.6亿平方米。考虑到其中有一千万套小户型保障房，全国2011年新开工住宅总数估计约为1945万套。

房地产行业冬天将临

现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%，低于2010年41.9%的增幅。

从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求。如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的三分之一。因此笔者以为，房地产行业的冬天3～5年后就会来临。

根据核心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后，这些新购住房的家庭中仍有50%是基于*目的买房。这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。

的确，市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，达20.4亿平方米或224万套，这值得重视。宏观调控所采取的差别化购房策略使得*性住房需求得以抑制，住房供给超出住房刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现。