买房须知

房屋交换价格相等免契税

记者了解到，根据国家税务总局近日解释，根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。至于契税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，按照规定，土地使用权交换、房屋交换等都需要缴纳契税。征收过程中，如果价格不相同，所交换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据，乘以相应税率来计算缴纳。

而且，该条例从1997年10月1日起已开始实施。至于如何鉴定是否属于等价换房，则由需要交换的双方向所属地税部门提交申请，经核查后来认定。只是多年来该政策运用率较低，因此知道的人并不多。

■记者调查

房屋同价、以房换房等出现几率太低

既然房屋同价能够免交易税，那么二手房买卖双方会否因此而受益？对此，有专业分析表示，理论上，房屋交换价格相等是免税的，但实际上这种情况很少。因为按照规定，所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。房屋交换时各自申报房屋价格，要经过税务机关核定，两套房屋价格完全相等的情况很少见。

而且，记者从市内一些房产中介公司获悉，目前在中山购买二手房的客户，要么是手头无房产的刚需族，要么就是改善型置业的换房族。后者一般都是小房换大房，通过处理掉手上小房后补差价买大房，很少有人来询问等价换房之事。与此同时，等价换房不征税，不涉及买卖程序，房产公司还没有受理过。记者在以客户身份咨询的过程中，不少中介顾问甚至表示没有听说过“以房换房”可以免税的事宜。

有业内人士认为，等价换房免征契税“虽然是个好政策，但现实中离购房者的心理似乎有点不切实际。除了很多人不是买新房就是以小换大，交换房子的案例本来就很少，估价相同的概率就更小。此外，也没有好的平台让他们去寻找价值相等的换家。

“房屋交换的风险还是挺大的，由于是传统的以物易物，过户的时候又不一定能同时，很有可能造成纠纷。”满堂红方面表示。而中原地产相关人士则表示，除非是*这种类型的房屋，否则交换行为很难达成。

■业界提醒

房屋交换涉及哪些税项？

记者了解到，房屋交换是房屋所有者之间相互交换所有权的行为。其行为所涉及的税费特殊政策主要是：一、契税：根据税法有关规定，房屋交换价格不相等的，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税；契税计税金额为所交换房屋的价格差额的3%；二、土地增值税：个人交换自有居住用房，暂免征土地增值税。

除此以外，交换双方均视同买卖，互为买方和卖方。按各自的房屋实际情况交纳税费：

买方一般承担印花税，计税依据为销售金额的0.05%。

至于卖方方面，税项则包括：一、销售金额5.6%综合税；不足5年的，全额征收，超过5年(以契税缴款书的填发时间为准)对外销售的，普通住宅免征，非普通住宅差额征收。

二、个人所得税：对个人出售自用5年以上(以所出售住房购入时签订合同的日期为起点计算)，并且是家庭少有生活用房取得的所得，免征；自住不足5年或不是少有住房的，需要征收。较后是印花税，计税依据为销售金额税率的0.05%。

在日常生活中，二手房转让、买卖早已不是什么新鲜事。但如果有人说房屋交换价格相等的情况下免征契税，这样的情况又是否在你身边发生过呢？10月上旬，国家税务总局纳税服务司在公开解答纳税人提问时明确，房屋交换价格相等的免征契税。

不过记者了解到，其实该政策并非新出台，在1997年10月1日已开始实施。然而政策实施以来，少人问津。有中介表示，这主要是由于市场上真正意义上等价的房屋少之又少，加上缺乏实质的交换平台，让该政策可执行性一直偏低。此外，由于房屋交换难度较高，成功率较低，实际操作中避税空间并不大。