买房须知

央行强调落实差别化房贷

“我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”昨日，央行副行长刘士余在答记者问时做出上述表述。

刘士余还称，对于今年的房地产金融业务，要全面落实差别化的住房信贷政策。推动房地产市场的创新，包括银行住房抵押贷款的资产证券化，或者大型商业楼宇的REITs(房地产信托*基金)，“这些创新完全符合市场化的原则，我们要给予鼓励。”

“首套房贷必须满足”

刘士余表示，去年以来，国务院确定的关于房地产调控的各项方针政策，其中一项重要的措施就是实施更加严格的差别化的住房信贷政策。这项政策的执行对房地产市场的调控起到了较好的效果。

刘士余同时表示，但是，去年房地产的贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。

统计显示，截至2011年年末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。其中，房产开发贷款余额为2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点;个人购房贷款余额7.14万亿元，同比增长15.5%，比上年末低14个百分点。

“这既是房地产调控走向的一个好的表现，同时我们也要研究下一步可能会产生的影响。”刘士余称，*近，主要金融机构进行了研究，对今年房地产金融业务形成了一定的共识。其中，全面落实差别化的住房信贷政策便是上述共识之一。

刘士余强调，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。

与此同时，在商品住宅的供给层面，刘士余强调，信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持。

“银行不能参与一成首付”

在鼓励商业银行满足首套房贷的同时，刘士余还强调，要切实防范风险。“现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与。”

据《第1财经日报》记者此前报道，曾在两年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”现象，已经静悄悄在多个地方重新上演。但按照国家相关房贷政策规定，目前置业者第1套购房首付不能低于三成。

刘士余还表示，要积极地按照市场化、财务可持续的原则，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设。

统计显示，截至2011年年末，全国保障性住房开发贷款余额3409亿元，占全部房产开发贷款余额的12.5%，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款新增额的50.1%，比年初提高31.7个百分点。

武汉贷款利率回归基准

央行从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点，加上之前前召开的中国人民银行金融市场工作座谈会上，央行提出将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足头次购房家庭的贷款需求”。与此同时，继北京、上海、广州等地传出首套房贷上浮比例下调的消息后，江城部分银行的首套房贷利率也终于开始回归基准。

首套房贷基准成趋势

部分银行房贷已经开始执行新的标准，首套房利率实行基准利率，首付3成，而这也将是首套房贷的趋势。目前武汉四大银行(中国银行、农业银行、工商银行、建设银行)已经开始执行首套房贷基准利率，二套房不变，除四大银行，中信银行、汉口银行、招商银行首套房也执行基准利率。

但是尽管如此目前仍有少数银行表示，还没有接到通知，总行并未下达相关文件，仍按原利率情况执行。例如东西湖区农行某分行工作人员表示，下调基准利率上浮比例是趋势，但暂时没有收到文件通知下调利率，如果接到通知就会按照新规定执行，因而目前仍按上浮10%来执行。武昌区交行某分行工作人员表示，利率基准或上浮5%。

房贷回归基准减少5万支出

对头次购房者而言，利率按照基准不在上浮10%就意味着还款压力的减小。以贷款50万元20年偿还为例计算，若执行基准利率，月供约为3891元;若利率上浮10%，月还款额约为4106元，两者相差215元，20年少支出利息共计5.1万余元。

贷款额度宽松 仍只针对合作的楼盘

根据客户不同会有利率基准或者上浮的情况，银行不针对个人办理房贷业务，只和各大开发商合作，银行会将开发商分为不同等级，不同等级的开发商执行不同的利率。

各大银行均表示仍然只针对合作的楼盘放款，不接受个人单独贷款业务，和该楼盘不合作，则不能接受贷款业务。同时也表明各楼盘驻点银行政策不一，个人单独咨询银行关于房贷利率等基本情况基本较去年相比，情况好转，基本都能得到解答。

提醒：监会“七不准”规定，涉及以贷转存、存贷挂钩、以贷收费、浮利分费、借贷搭售、一浮到顶、转嫁成本等借贷业务都属违规，多数银行已经叫停了存抵贷业务。