作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-21
在实际生活中,拆迁安置房相较于普通的商品房有着明显的价格优势,因此,许多购房者逐渐把目光投向了安置房。但由于很多购房者缺乏相应的法律知识,在购买过程中极易给自己造成了不必要的损失。因此想要购买安置房,先来看看律师总结的法律知识吧。
安置房的种类
安置房通常分为两类,一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房,此类房屋和一般商品房无太大区别,但根据相关规定5年之内禁止上市交易。另一类是房屋因房地产开发等原因动迁所建,公司通过其他途径安置或者为被安置人购买的中低价位商品房(相对市场价值而言)。
拆迁安置房可以买卖吗
安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除了受法律规章的规范以外,还要受相关规范性文件的调整,比如上文配套商品房5年内禁止交易的规定。
但一般安置房都是可以买卖的,但要复核以下条件:
1、出售者要取得拆迁安置房的所有权(根据《房地产管理法》规定:“未依法登记领取权属登记证书的房产,不得转让”);
2、安置协议中没有对房屋转让进行限制。
3、没有相关规定对房屋所有权转让进行规定(根据房屋性质决定的,比如带有福利性质的公租房)。
购买拆迁安置房有什么风险
1、房价上涨容易导致出卖方违约
根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定,房屋产权取得后有五年的限制转让期,在此期间内转让将征收较高税费。
因此,很多安置房所有人为了规避税费,和购房者约定由购房者先行居住,满5年后再办理登记。这样的约定,在环境不发生大变化下没有太大问题,一旦存在房价上涨过快的情况,原房屋所有人很有可能违约。
我国不动产所有权的获得,是以登记为生效要件,未经登记变更,即便已经入住也不能获得房屋所有权,所以一旦出现这样的问题,购房者是非常被动的。
2、共有人导致的风险
安置房的取得,一般都是每个被安置人把自己所有面积的份额加起来,以共同获得一套较大的安置房,这类房屋的所有权一般都是共同所有。
购房者如果选择购买所有权为共有形式的房屋,风险是比较大的,很多安置房买卖纠纷都与房屋共有相关。根据《城市房地产管理法》的相关规定,共有的房产在未经其他共有人书面同意的情况下,以及房产未依法登记领取权属证书的,是不允许转让的。
因此,共有人如果反对出售房屋,且购买者不能提供相关证据的话,房屋买卖协议极有可能被认定为无效。
如果要买拆迁安置房,我该怎么做?
目前交易市场上有两类性质,一类是在农村集体土地上建设,并未缴纳土地出让金等费用的房屋,俗称小产权房,该类房屋办证有困难且后期需缴纳高额土地出让金,不宜买。
另一类是在国家划拨土地上,经规划批准而建设的房屋,该类房屋可进入市场流通,碰到就不要错过。
2、明确安置房的共有情况
在拆迁(征收)补偿过程中,一般都是以户为单位进行补偿,所以安置房未移转登记到补偿人名下之前,属于全部被补偿人的共有财产,所以大家购买安置房前一定要看《拆迁(征收)补偿合同》以及卖房者的户口簿等资料,明确安置房的共有情况,确保全部共有人签字确认安置房买卖事宜,以避免日后滋生纠纷。
3、签署“完美”的合同
安置房的物权登记往往要晚于房屋的实体交付,在漫长的履约过程中,看到水涨船高的房价,不少卖方不惜恶意违约,拒不配合过户,买方就面临着较高的履约风险,而所谓完美的合同就是要在合同内容上,对卖方履约细节进行严格约定,同时设置较高的违约成本,来降低履约风险。