买房须知

[摘要]福州房产权证过户在哪里办理及费用是多少？三个地方：房产证在房管所，土地证在国土资源局，契证在国家税务局。 在全面收紧1个多月之后，如今，福州的二套房贷政策又出现松动迹象。 近日，记者走访了多家银行网点后了解到，近期在榕部分银行二套房贷政策出现微调，虽然首付比例仍强调不低于四成，但利率

福州房产权证过户在哪里办理及费用是多少？三个地方：房产证在房管所，土地证在国土资源局，契证在国家税务局。

在全面收紧1个多月之后，如今，福州的二套房贷政策又出现松动迹象。

近日，记者走访了多家银行网点后了解到，近期在榕部分银行二套房贷政策出现微调，虽然首付比例仍强调不低于四成，但利率有所松动，不再按照基准利率的1.1倍执行，各银行按照风险弹性定价。事实上，各银行的二套房贷政策执行情况各有不同，优惠手段也是五花八门。

银行：各行其是、标准不一

8月26日，在工商银行鼓楼支行个人业务部，记者以购房者的身份进行咨询：自己的第1套房贷已还清，目前准备购买第2套房，在这种情况下，能否享受到首付及利率方面的优惠？对此，该部门的蔡经理告诉记者：“你要是早来一个月，我们能帮你按照首套房的优惠政策来做，但现在国家收紧了二套房贷政策，相关部门管理十分严格，不能这么做了。”不过，他表示：“如果你能提供第1套房已出售的证明，我们可给予基准利率下浮10%的优惠利率，也就是说，如果你的信用记录良好，现在买房贷款，可享受首付四成、利率9折的优惠。”

而在建设银行鼓楼支行，该行个贷部的工作人员告诉记者，目前，建行的二套房贷政策是，贷款首付比例为四成，利率仍享受基准利率的7.1折优惠；如果首付款支付3成的话，利率则只能享受8.5折优惠；如果贷款人能证明其家庭人均住房面积低于福州市家庭人均住房面积的29.6平方米，则首付只需支付两成，利率可享受7.1折。

记者在调查采访中发现，除了国有商业银行，部分股份制银行的二套房贷也出现松动。

光大银行的工作人员表示，只要是改善性住房，均可享受二套房首付四成、利率七折的优惠。此外，其他股份制银行也表示，客户出具相关资产和工作证明，都可享受不同程度的优惠。

据了解，7月份银监会出台了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），重申二套房贷要

按2007年9月的规定执行，在榕银行随即于7月中旬陆续收紧二套房贷，贷款首付比例不低于4成，利率执行基准利率的1.1倍，只有人均住房面积低于当地平均水平的二套房贷，才可享受首付2成、贷款利率7折的优惠，在此背景下，原先改善型自住房贷（即首套是普通自住房，按揭贷款购买第2套普通自住房）的优惠被取消。然而，时间仅过去一个多月，在榕银行二套房贷政策就再次出现松动。

值得注意的是，《通知》再次强调，贷款是以借款人家庭为单位认定，包括借款人、配偶及未成年子女，即夫妻双方无论谁拥有住房，另一方再购买住房都将被视为第2套住房。

记者以购房者的身份咨询了部分银行网点，对方均表示贷款“以家庭为单位”来认定，但记者进一步了解后发现，不少银行仍在打“擦边球”。工商银行某支行的理财经理帮记者支招说，如果记者是主贷人且没有贷款记录，那么就可以认定这套房子是首套房，但前提条件是房产证上不能有配偶的名字，一旦房产证上有配偶名字且配偶曾有贷款记录，就只能算二套房。

该上述人士进一步表示，《通知》要求各银行严格执行《国务院办公厅关于促进房地产市场发展的若干意见》，该意见其中有一条是“银行可根据客户风险状况自主确定贷款利率水平”，正是有这条政策，各家银行才会放松二套房利率上浮10%的限制。

中介：上有政策，下有对策

尽管有所松动，但各家银行对于二套房贷的政策总体偏紧。然而，面对这种情况，不少房产中介抛出“橄榄枝”，表示“首付三成、利率七折有难度，但仍可操作，尽量想办法帮你做到低首付和低利率”。

据了解，购房者可通过中介之手，变“二套房”为“首套房”，中介常用的手段有两个：一是通过做高房价来套取更多的贷款，二是通过“特殊证明”证明第1套房低于福州人均住房面积，那么第2套房即可成为改善型住房，从而享受到两成首付和利率七折的优惠。

记者在福州某知名中介机构咨询时被告知，目前，银行的审查十分严格，因此做高房价的难度太大，但凭借中介和银行的亲密合作，二套房一般可以拿到8折的利率优惠，另外，可以通过产权变更证明将“二套房”变为“首套房”从而享受到7折优惠，“只要你首付款结清，并出具产权变更的证明，证实原来的房子已经卖掉，我们就能帮你申请到7折优惠。”该中介的一名工作人员刘小姐对记者说。

那么，此前银监会已明确强调不得以任何手段变相降低首付款的比例，为何中介还能获得较大优惠呢？

记者以二套房购买者的身份走访了多家中介公司，咨询自己想购买第2套房，但是第1套房还没结清，这种情况能否享受贷款利率优惠。多家中介的工作人员表示，除了首付达到四成外，利率上可以给予不同程度的优惠，但问及通过什么方法获得利率优惠时，中介的工作人员都不愿告知，并表示有自己的办法。

对此，兴业银行某支行零售部信贷科陈科长表示，目前银行确实根据银监会的要求收紧二套房贷，但中介公司与银行之间实际上已形成利益共同体，由于目前房贷业务竞争仍很激烈，为了保住客源，在实际操作中并没有全面收紧。

二套房政策：无法回避“松绑”后的风险

7月中旬，中国银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调，各银行业金融机构要切实加强风险管理，控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。

对于二套房贷款政策的收紧，福州麦田房产代理有限公司相关负责人林经理认为，收紧二套房贷政策对于购房者心理层面的影响很大，一些刚性需求群体对是否在近期买房本来就心存犹豫，二套房贷的收紧加剧了他们的观望心态。

鼓楼区的张女士告诉记者：“我们原本准备近期换套面积大点的房子，但现在二套房贷政策收紧，买第2套房要多花不少利息，所以我们还是决定等等看。”

陈科长给记者算了一笔账，目前，5年期以上贷款基准利率为5.94%，以等额本息贷款40万元、期限20年来计算，如果严格实行二套房贷政策，则利率为6.534%（5.94%×1.1），20年归还本息717673.12元，而如果享受利率7折优惠，利率是4.158%（5.94%×0.7），20年的本息为589764.66元，两者相差了10多万元。

值得注意的是，《通知》出台之前的6月份，不少在售楼盘“人气旺盛”，很多购房者是来抢搭房贷“末班车”的，在政策尚未严格执行的时机抓紧办理贷款手续。林经理告诉记者，随着第1季度刚性需求大量释放后，第2季度的购房主力是被宽松的信贷政策吸引入市的改善型客户与*型客户，如果银行严格办理二套房政策，势必将这部分人挡在门外。

有业内人士表示，银行和中介打“擦边球”放松对“二套房”的贷款限制，让“二套房”享受“一套房”的贷款优惠，助长了投机炒房风，在加剧楼市风险的同时也加大增加了信贷资金风险。