作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-21
个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。“营改增”(营业税改征增值税)5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。减轻企业负担,是2016年经济工作中的重要任务,“营改增”是其中的一项政策。这次“营改增”相比以往有所不同,将头次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。营业税下,个人二手房买卖需缴纳5%的营业税,符合一定条件的住房买卖可免征营业税。出于稳定房地产市场考虑,去年3月份,营业税免征条件有所放松,从原来的“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面,今年2月份,营业税政策进一步放松,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售的,均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。这个环节的营业税改成增值税后,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率,部分可能适用3%的征收率。预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。税制改革政策设计时,是要保证平稳过渡。原来营业税是5%,改成增值税后,要么通过核定征收的办法,确定征收率,这并不是常规增值税的办法,后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整,保证整体税负不会有太大变化。“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。
财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。对于此前市场担心营改增后,个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负,分析人士指出,从方案细则看,对于非一线城市而言,个人购房如果不满2年进行交易,实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易免征。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点,而且从税费效应看,也没有太大的变化。税率/二手房征收率5% 经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,确保所有行业税负只减不增。随后,财政部公布了四大行业增值税税率,建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同,将头次涉及自然人缴纳增值税征管,主要是个人二手房交易。细节显示,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。算账/营改增变化不大营业税税率5%,增值税征收率也是5%,看上去这个比率一样,但营业税是价内税,增值税是价外税。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。根据增值税的算法,需要先计算出销售额。例如王女士有一套售价200万元(含税、购买不足2年)的房子,*终增值税应纳税额为(200÷ 1.05)×0.05=9.52万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为200×0.05= 10万元。增值税额是根据买入和卖出的差价判断,在这期间房子增值幅度越大,缴纳的增值税也就越多。这就意味着,增值税究竟是否会高过营业税还不一定,这取决于*终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说,甚至更多取决于此前的价格上涨幅度,目前短期的影响相对较小。影响/长期有利去库存 西南财经大学财税学院副院长李建军表示,国务院总理*强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增,国务院常务会议指出原有优惠政策会延续,且有其他过渡政策。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税,跟营业税条件下税负相当,个人二手房买卖者税负不会增加。个人二手房交易改征增值税,适用5%的征收率,也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。政策从深层次降低了企业的实际税负,长期来看,对老百姓也是有利的。业内人士分析,营改增是利于房地产销售,而二手房营改增将会使二手房快速流通,从而释放新房的库存。据记者了解,税务系统内部已经下发文件,营改增之后,个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种,如个税、契税等均由地税部门负责,为统一方便管理考虑,营改增之后,仍由地税部门征收。
算账/营改增变化不大
营业税税率5%,增值税征收率也是5%,看上去这个比率一样,但营业税是价内税,增值税是价外税。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。
根据增值税的算法,需要先计算出销售额。例如王女士有一套售价200万元(含税、购买不足2年)的房子,*终增值税应纳税额为(200÷ 1.05)×0.05=9.52万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为200×0.05= 10万元。
增值税额是根据买入和卖出的差价判断,在这期间房子增值幅度越大,缴纳的增值税也就越多。这就意味着,增值税究竟是否会高过营业税还不一定,这取决于*终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说,甚至更多取决于此前的价格上涨幅度,目前短期的影响相对较小。
影响/长期有利去库存
西南财经大学财税学院副院长李建军表示,国务院总理*强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增,国务院常务会议指出原有优惠政策会延续,且有其他过渡政策。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税,跟营业税条件下税负相当,个人二手房买卖者税负不会增加。个人二手房交易改征增值税,适用5%的征收率,也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。政策从深层次降低了企业的实际税负,长期来看,对老百姓也是有利的。
业内人士分析,营改增是利于房地产销售,而二手房营改增将会使二手房快速流通,从而释放新房的库存。
据记者了解,税务系统内部已经下发文件,营改增之后,个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种,如个税、契税等均由地税部门负责,为统一方便管理考虑,营改增之后,仍由地税部门征收。