买房须知

已购公有住房上市需知

A、何谓公有住房?又何谓公有住房上市?

公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房;而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。

B、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与?

已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与：

1、已取得房地产权证;

2、出售的，已按揭准价或成本价付清房款;

3、交换、赠与的，已按成本价付清房款;

4、交纳应分摊共有建筑面积价款;

5、已按规定交纳国有土地使用权出让金;

已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。

C、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时，须作什么安排?

1、未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，需经房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积;

2、对于10层以上(包括10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;

3、对于10层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买;

4、原产权单位已撤消的，该房款应交付其上级主管部门;无上级主管部门的，应交付住房制度改革办公室;

5、以上收入应全额存入住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;

6、已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责;

7、已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。

D、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用?

1、已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金;

2、原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳;

3、已购公有住房上市时，应当依照国家、省、市的有关规定征收税费，但交易时免征营业税(及其附征的城市建设税、教育费附加等)、土地增值税;

4、自住满5年以上的，免征个人所得税。

E.何种公有住房不得出售、交换及赠与?

下列已购公有住房不得上市：

1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;

2、在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;

3、产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的;

4、违反产权人与原产权单位购房约定的;

5、国家、省、市规定不能上市的。

F、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项

1、经住房制度改革办公室核准;

2、按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，办理交易过户、产权登记、租赁登记手续;

3、出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认后30日内，把出售中属于原产权单位*的部分存入基金专户，方可办理产权转移登记;

4、已购公有住房出售时，交易双方应如实申报销售价格，在同等条件下，原产权单位有优先购买权;

5、原产权单位应自收到房地产交易所发出的书面通知书之日起10日内作出书面答复，并办理交易手续;

6、逾期不答复或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权;

7、已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分，已按市场价购买的，出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金;

8、已购公有住房出售时，产权人原是以成本价购买的，增值部分全部归个人所有;

9、以标准价购买的，增值额的80%归个人所有，20%交回原产权单位，纳入住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;

10、已购公有住房相互交换，或者与商品房、私房交换的，按房地产交易所的评估价格计价，并按规定缴纳有关交易税费;

11、已购公有住房上市后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。

G、买卖房改房的各项程序

1、房改房在出售、交换及赠与前需先如实填报《已购公有住房上市核准表》，由原产权单位核对有否违反购房约定。如属出售的，由原产权单位加具是否购买的意见，并提交下列材料向市房改申请办理上市核准手续;

①、《已购公有住房上市核准表》一式六份;

②、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。交换、赠与的，必须按成本价付清房款;

③、《公有住房买卖协议书》;

④、产权人身份证。

2、出售、交换程序

①、序所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的，到市房地产测绘所办理委托测量的手续，计算应分摊的共有建筑面积;

②、持市房改办核准的《已购公有住房上市核准表》、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，到市房地产交易所办理交易过户手续;

③、产权人在市房地产交易所发出《交易过户通知书》之日起30天内，交纳有关税费及国有土地使用权出让金，并把属于原产权单位*的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到市房地产交易所办理交易过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取《房地产证》;

3、赠与程序

①、所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的，到市房地产测绘所办理委托测量的手续，计算应分摊的共有建筑面积;

②、到公证处开具《评估介绍信》后，持《评估介绍信》、《房地产证》或《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》到市房地产估价所估价，并持市房地产估价所出具的有关资料到公证处办理赠与公证;

③、持经市房改办核准的《已购公有住房上市核准表》、公证文书到市房地产登记所办理赠与登记手续，交纳有关税费、国有土地使用权出让金及应分摊的共有建筑面积价款;

4、抵押程序

①、持经市房改办核准的《已购公有住房上市核准表》，到市房地产登记所按规定办理填表申请、查档入册、收入缴费、权利确认、缮证发证等抵押登记手续;

5、出租程序

①、持经市房改办核准的《已购公有住房上市核准表》，到房屋所有地的房屋租赁管理部门办理登记手续;

②、房改房上市经房改办核准后，均应按有关出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，按类别办理相关的交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记等手续;

H、已购公有住房抵押后的安排?

1、已购公有住房抵押的，抵押额应依照有关规定扣除各项税费后设定，并按规定办理抵押登记;

2、已购公有住房抵押处分时，原是以成本价购买的，应当根据《已购公有住房上市规定》的第六及第七条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿;

3、已购公有住房抵押处分时，原是以标准价购买的，应当根据《已购公有住房上市规定》的第六、第七及第十二条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿。