买房须知

房产抵押银行贷款是以已购商品住房抵押贷款，银行为贷款人提供资金办事，满意其购置住房、车位、大额耐用消耗品、汽车和住房装修需求的资金贷款。住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方

申请流程

１、提出申请。客户向银行提出版面贷款申请，并提交有关资料；

２、签署条约。贷款申请人在接到银行有关贷款答应的关照后，要到贷款行与银行签署乞贷条约和相应的包管条约，并视环境办理公证、保险和抵（质）押登记等手续；

３、发放贷款。经银行同意发放的贷款，办好有关手续后，银行将根据贷款条约的约定，将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内；

４、定期还款。贷款人按贷款条约约定的还款计划、还款方法归还贷款本息；

５、贷款结清。贷款结清包罗正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日或贷款末了一期结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，贷款人如提前部分或全部结清贷款，须按借贷条约约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定管帐柜台举行还款。贷款结清后，贷款人应持本人有用身份证件和银行出具的贷款结清凭据领回由银行收押的执法凭据和有关证明文件，并持贷款结清凭据到原抵押登记部分办理抵押登记刊脱手续。

贷款危害种类

住房抵押贷款是指贷款人以所购住房和其他具有全部权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供包管并负担连带责任的贷款。它是由住房交易条约、住房按揭协议、住房按揭贷款条约毗连起来的三角干系。住房抵押贷款的危害重要有以下几种：

违约危害

违约危害包罗被迫违约和理性违约。被迫违约是指贷款人的被动举动，付出本领理论以为导致被迫违约是由于付出本领不敷。这阐明贷款人有还款的意愿，但无还款的本领。理性违约是指借贷人自动违约，权柄理论以为在美满的资源市场上可仅通过比力其住房中特有的权柄与抵押贷款债务的巨细，作出违约与否的决议计划。当房地产市场代价上升时，借贷人可以转让房产还清贷款，收回本钱并能挣取肯定的利润；当房地产市场代价降落时，借贷人为了转嫁丧失，纵然他有归还本领，他也自动违约拒绝还款。

活动性危害

活动性危害是指资金短存长贷难于变现的危害，活动性是银行包管资产质量的一条重要原则。现现在活动性危害表现在两个方面，一是现在我国的住房贷款重要泉源于公积金和储备存款，银行吸纳的储备存款属于短期存款，一样通常只有三五年，而住房抵押贷款却属于恒久贷款。这种短存长贷的举动使银行的活动性非常低，继而带来活动性危害。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致活动性危害。造成银行大概丧失在金融市场更有利的*时机，增永劫机本钱带来的丧失。

经济周期危害

经济周期危害是指在百姓经济团体程度周而复始的历程中产生的危害，相比其他财产，房地财产对付经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，住民收入程度进步，市场对房地产的需求量增大，银行与小我私家都对将来满盈乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数目也急剧增长。经济冷落时，住民的收入急剧降落，大量贷款无力归还，纵然已将房子抵押给银行，也由于房地财产的疲软无法变现。这时抵押危害变化为银行的不良债权和丧失，银行则面对很多的呆坏账，极易导致银行的名誉危急乃至停业。

利率危害

利率危害是指利率程度的变更给银行资产代价带来的危害，它是由其业务短存长贷的资源布局所决定的，利率的变化无论是涨照旧跌对银行都市带来丧失。要是利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就大概增长借贷人的偿贷压力，借贷额度越高，借贷限期越长，其影响程度也就越久，从而增长了违约危害。利率降落，贷款人又有大概从当前资源市场融资或以低利率重新借贷来提前归还贷款，给银行带来危害，重要表现在，提前贷款的产生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产欠债带来肯定的困难

防备

针对上面所述的这些危害，从以下几个角度出发，提出一些防备的步伐，使房抵押贷款在为大众有用办事的同时所带来的危害降底。

违约危害的控制

针对购房者存在违约大概性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，必要对购房者的根本环境（如收入环境、资产欠债环境、月供占家庭月收入的比重、购置衡宇的用途等）举行细致观察，并凭据观察的结果决定贷款与否及条约条款的制定。二是对置业者的资信举行考核。考核的指标重要有：置业者的家庭总收入及储备证明：家庭生齿、人均月收入；月供占月收入的比例。

活动性危害的控制

住房抵押贷款限期长，而用于贷款的资金泉源重要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个根本稳固的状态。但现有住房公积金制度尚存在必要美满的地方，好比：笼罩率低，来自设置装备部署部的数据表现，２００７年现实缴存公积金的职工人数仅有７１８７．９１万；公积金存在应建未建的征象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，遍及面不广。针对这些题目，我们应该动手美满住房公积金制度，让住房公积金确切地满意消耗者实现住房融资需求，低落活动性危害。

经济周期危害的控制

房地财产与经济周期亲昵相干，应创建小我私家住房抵押

贷款危害预警体系，防备市场和政策危害。一是创建危害预警的数据库，从各个方面取得数据，不停积聚和美满数据的网络整理，为模子开辟打下坚固的底子；二是开辟符合的危害预警模子，对预警区间、警惕线以及指标权重、概率密度函数等设置公道参数；三是创建快速反响和预控机制，对危害预警体系表现的潜伏危害举行实时处理和化解，降低经济周期给住房抵押贷款带来的危害。

利率危害的控制

一是开辟可调解利率抵押贷款，其利率凭据市场利率不停变化而作周期性调解。与我国现行的浮动利率相比，它的差别之处在于这种周期性的利率调解将有助于改进银行存贷款限期的立室状态，可将银行负担的利率上升危害转嫁给乞贷人，同时借贷人负担的利率降落危害也可转嫁给银行。

二是开辟牢固利率抵押贷款，它是指在抵押贷款条约所划定的还贷限期内，贷款利率牢固稳定的抵押贷款方法。在这种模式下，银行负担了大部分的利率危害，要是银行可以大概通过得到牢固利率资金泉源与贷款相立室（如刊行牢固利率债券等），可以制止相应的利率错配和活动性危害。

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的长处，要使其带来的危害降低，上面所述的防备步伐只是此中一部分，我们应该不停美满。总之，三方都应准确处理好业务生长与危害防备的关系，在贷款产物的计划中充实思量危害因素，强化危害控制，推动住房抵押贷款业务的良性、康健生长。