买房须知

在分期付款买房过程中，贷款人常常遇到这样两种情况：一方面银行采取格式条款的形式要求购房人将所购置的房屋作为抵押物抵押给银行;另一方面银行还采取格式条款的形式要求贷款人为所购置的房屋购买一份财产险或者要求贷款人购买一定期限的人寿险。

一、关于抵押房的保险

在传统民法中，不动产抵押权人的抵押利益因为抵押物的意外灭失而减损的风险是由抵押权人自己承担的。我国担保法第五十一条规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。也就是说，当抵押物意外灭失时，抵押权人享有的只是一种债权请求权，而不再是担保物权。基于该请求权，抵押权人可以请求债务人另外提供一定担保。这时候，如果抵押人有能力另外提供担保，并且也愿意提供担保，自然没有问题。但是如果这时候债务人没有可以另外提供担保的财产或者拒绝提供担保，那么债权人因为担保物意外灭失而减损的担保利益，就无法得到满意的补偿。债权人只能自己承担因为抵押物意外灭失带来的风险。

债权人为了避免这种风险的发生，往往需要求助于各种法律措施。较高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。因此在购房贷款抵押中，为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极和有益的措施。问题的关键是，对房屋进行保险究竟是强制的，还是由当事人自由约定的，保险的费用究竟由谁来支付。建设部《城市房地产抵押管理办法》第23条规定，抵押当事人约定对抵押房产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。该规定对这个问题的处理是否合理呢?

担保合同本质上仍然是当事人的合意，是否给作为抵押物的房屋购买保险应当由当事人约定。上述办法规定抵押当事人可以约定对抵押房产保险是有道理的，但是上述办法规定保险费必须由抵押人负担就不合理了。究竟由谁来支付保险费属于合同的内容，应当由当事人自己协商确定，部门规章不能越俎代庖地替当事人做主，强行规定保险费必须由抵押人支付，否则就违背了合同法的基本原则。

在实践中，购房贷款合同一般都是银行事先拟订的格式合同，该合同书已经明确把为房屋进行保险，并且保险费由抵押人支付作为合同的必备条款。由于贷款银行目前在借贷市场上仍然处于垄断地位，借款人一般没有能力对格式条款提出协商修改的要求。因此无论有无上述建设部的规定，贷款银行已经通过格式合同的方式，在事实上已经把为抵押房屋购买保险的义务强加给了借款人。现在的问题是，如何确定上述条款的法律效力。判断这种格式条款是否合理合法有效，应当根据合同法的有关规定进行。根据我国合同法第三十九条的相关规定，银行要求购房人为房屋购买保险，是为了在房屋意外灭失、毁损的情况下，保全自己享有的担保利益的合理措施。至于由谁来支付保险费用则主要取决于贷款市场的供求情况。当贷款市场中，贷款量供不应求时，购房人为了得到银行的贷款，往往会答应银行提出的条件，由购房人支付房屋的保险费用。在市场经济中，这种情况一般可以视为是正常的市场行为，但问题是贷款人一方面要向银行支付高额的利息，另一方面还要不情愿地为了银行的利益支付保费，这对于贷款人而言是享有了较少的权利而承担了过多的义务，而作为合同当事人的银行利用自己的特殊地位，几乎转移了全部商业风险而只享有利润，这就很难说是正常的市场经济行为了。银行凭借特殊地位，以格式合同的方式达到这种目的的合同，难以说符合合同法的规定和精神。

二、关于购买人寿保险

关于要求购房人购买人寿保险的问题，法律法规并没有规定。据贷款银行称，之所以要求借款人购买人寿保险，是因为在银行发放贷款的时候，借款人尚未拿到作为抵押物的房屋的产权证，甚至作为抵押物的房屋还在建设中，因此无法办理不动产抵押登记。在银行贷款发放之后，房屋产权证办理完毕并进行相应的抵押登记之前，如果购房人死亡，就无法实现以房屋担保其债权实现的目的。因此要求购房人为自己购买一定年限的人寿保险，并指定银行为受益人。如果房产证办理完毕，并进行了相应的抵押登记，保险公司则以登记日为截止日收取保险费，从购房人已经支付的保险费中扣除，多余的保险费退还购房人。如果购房人在进行抵押登记之前死亡，保险公司将按照保险合同的约定向贷款银行支付保险金，银行就该保险金优先偿还其贷款。

银行的上述要求是否合理合法值得考虑。首先，根据保险法规定，人寿保险的受益人由被保险人或投保人指定。虽然购房人作为被保险人和投保人，指定银行作为保险金受益人，但是该指定并不是完全自愿的，而是在受到外来经济压力的情况下不得不作出的选择。根据人身保险的法律规定精神，指定受益人必须避免诱发或者产生道德风险。如果受益人的指定是在受到外来经济压力的情况下作出的，并且受益人是被保险人的债权人，被保险人和受益人之间存在着重大的债权债务关系，一旦作为担保银行债权的房屋出现无法办理抵押登记的情况，不能为银行的债权提供担保，债务人又无法提供新的担保，甚至不能偿还债务的情况下，银行的债权只能求助于债务人的死亡保险金来偿还。因此很难说该项指定不存在诱发或者产生道德问题的风险。因此，我们认为提供购房贷款的银行要求购房人购买人寿保险，并要求借款人指定自己为名列前茅受益人，违背了人身保险法律精神。

其次，以没有办理房产证的房屋，甚至是尚未建设的房屋进行登记是有法律依据的，也是可行的。较高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。建设部《城市房地产抵押管理办法》第27条规定，以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。第34条第2款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上做记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

再次，在办理房产证并重新进行房地产抵押登记之前，购房人死亡的，并不影响债权人的担保利益。理由在于，房屋虽然尚未竣工或者购房人还没有取得产权证书，但是债权人对该房屋的抵押进行了抵押登记或者在合同做了相应标记，具有公示的法律效力。债权人取得的担保权利在本质上属于担保物权。根据物权的追及性，无论房产的所有权或者期待的所有权展转到何人之手，都不改变以该房产担保债权人实现债权的性质。在债权人不能获得清偿时，都可以以该房产折价或者变卖优先受偿。建设部《城市房地产抵押管理办法》第40条规定，抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产。如果这时房屋尚未完工，银行则可以以债务人的财产(包括向开发商请求交付房产，办理产权证书的权利)，清偿其债权，从而可能使银行有权请求开发商向自己交付房产，也无损于以该房产担保其债权。

综上，以购买的房屋作为购房人向银行贷款的抵押担保，是保全银行债权实现的重要方式。为所购买房屋购买财产意外灭失的保险是加强这种保险方式效力的有力措施，至于债权人和债务人如何分担房产的保险费，往往取决于贷款市场中供求关系的变化，但是部门规章或者银行的格式合同强制购房人全部支付房屋保险费，转嫁债权人风险，则有失公平。银行要求购房人以购买人寿保险来担保银行债权，既不合乎保险法律精神，也有违经济效率原则，是银行强加给借款人的不必要的负担。