买房须知

原则上讲，二手房贷款的较高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和销售价格两者中较低者的70%。
　　对于竣工3年以内并且房屋价值稳定或者*的商品房，借款人如果受过高等教育，职业收入前景优良，贷款的较高金额不能超过抵押房屋评估价格即确认价格和销售价格两者中较低者的80%。
　　1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。
　　2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。
　　3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。
　　4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。
　　5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
　　6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。
　　7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。

公积金使用及贷款数额的计算方法:

公积金贷款额度按以下条件计算后取*小值：

    1、二手房贷款额度不超过总房价的70%。

    2、一方缴存公积金的职工，较高可贷额度为30万元;夫妻双方均缴存公积金的职工，较高可贷额度为60万元。配偶方为军官的，配偶方则按照较高贷款额度确定其贷款额度。

    3、借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算：

    可贷公式为：贷款职工月计缴公积金额÷贷款职工公积金缴存比例×还贷能力系数(目前为0.45)×12×实际可贷年限(按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元)

    4、借款人配偶方在省级机关分核心、铁路分核心、华东石油管理部、监狱管理部缴存公积金，则根据其配偶住房公积金缴存所属的分核心 或管理部出具的贷款证明，确定其贷款额度。配偶方为军官的，在出具军官证后，其贷款额度可视为规定的个人贷款较高限额。在同时满足其他可贷额度条件的情况 下，取*小值作为*终可贷额度。

按照房屋价格计算二手房公积金贷款额度

    计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数

    其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

    a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。

    职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女，下同)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经 济适用住房或私产住房)，且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款 的80%;所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。

    职工家庭贷款购买第2套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。

    职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

    购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。

    购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

    b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。

首先，房屋抵押贷款无论是新房还是二手房，能贷多少都和房屋的市场估值有关。房屋的市场估值越高，可以取得的二手房能贷款额度也就越高。一般情况下，二手房能贷款额度为市场估值的6成左右。

　　当然，二手房的市场估值又和许多因素有关。例如二手房的地理位置、房龄、配套设施等等。二手房过于老旧，房龄超过20年，就较难取得贷款了。只有部分机构予以放款，但是能贷的金额不大。

　　其次，二手房能贷款多少还与申请人自身条件有关。如果申请人的自身条件非常好，那么就算是二手房，也可以取得较高的贷款额度。相反的如果资质较差，那么在贷款额度上就会打折扣。