作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-21
随着政策的改变和贷款业务的相继推出,制定合理的房贷计划成了很多购房者“慎之又慎”的大事,因为贷款的后期偿还与初期借取方式是息息相关的。那么,对于头次购房、对贷款买房尚知之较少的购房者而言,除了尽量使用公积金贷款之外,怎样的商业贷款组合、借取方式才是更为经济划算的呢?
等额本金不省
目前,等额本息和等额本金是购房者在贷款时就需选择的两大还款方式,等额本息是指在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);等额本金则是指在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。一般来说,相同贷款年限,等额本金法比等额本息法支付的利息要少。
乍看之下,一些人会认为等额本金法比较合算。然而,这其实是一种误解。利息的多少,在利率不变的情况下,决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小,而不是采用哪种还款方式。不论是等额本息法还是等额本金法,利率是相同的。不同的还款方式,其实质无非是贷款本金早还或晚还,造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用,进而影响利息的支出数量。换句话来说,由于提前偿还了部分本金,因而购房者就少借用了一段时间这部分贷款,自然支付的利息就少了,但绝不是银行“吃亏了”、购房者“节约了”。
等额本息额度高
对于过去那些以较低优惠利率获得的住房贷款来说,等额本金的方式因为提前偿还了一部分,反倒是无法继续“享受”低利率贷款。另一方面,由于个人住房贷款在申请时有着“借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%”的规定,因此在购房压力较大的当下,对于那些想尽可能提高总贷款额度的购房者来说,初期每月还贷额较高的等额本金方式无疑会大大降低总贷款额度,从而远不及等额本息的方式来得实际可取。
借贷期限应规划
进一步的,贷款期限的长短也会影响总的利息支出和资金运转过程,未来还牵涉到是否要提前还贷的问题(包括何时、还多少等)。对于不少国内购房者而言,往往都会有着类似“早还早踏实”、“无贷一身轻”这样的想法。其实,贷款年限的长短、是否提前还贷仍然需要理性的分析,并根据自身情况来决定。
一般来说,较长期限的贷款能获得更大限度的购买能力,帮助克服日益增加的购房压力。同时,一旦发生财务危机时,较低的每月还款会使购房者有更多的弹性去应对。但随着收入上升、压力降低,原本30年期的贷款也许你选择20年就还清了,那么为何不一开始就借20年的贷款呢?这样一来支付的总利息也会较低。
就算要提前还款,也要看一下贷款的利率,如公积金贷款和优惠利率,贷款的客户首先就不必急于还款。由于这样的优惠利率甚至低于存款利率,购房者把用于提前还贷的钱存入银行的*就要比利息高了。同时,对于手上还有其他更好的理财或*项目的购房者,如果*率明显高于贷款利率也较为稳定,那自然更没有必要选择提前还贷了。
提前还贷需计算
不同还款方式也决定了提前还贷的划算与否。比如,已进入还款阶段中期、使用等额本息还款法的购房者,由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出,如果中期之后提前还款,更多偿还的是本金,实际节省的利息有限;又如还款期已达到1/4、使用等额本金还款法的购房者,此时月供的构成中本金已开始多于利息,提前还款也不利于有效节省利息。购房者对此不妨咨询一些专业人士,进行较为详细的计算和对比。
当然,如果一开始就有提前还款的计划,那么等额本金还款法由于前期还的本金多,所以提前还款时利息的支付就小,在贷款时间相同的条件下,等额本金还款法较为合算。值得注意的是,由于不同银行对于提前还贷在手续、政策规定上都有所不同,购房者应在贷款初期就对此有所了解,包括是否要缴纳一定金额的违约金、需要提前多久申请、有哪些提前还贷方式(如减少利息、缩短时限)等等,再根据自身实际情况做出选择。