作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-21
【阅读提示】房产分割和继承，赠与等方式过户的房产，两证时间发生了一定的变化，那么出售时这些房产证的时间该按什么时间来计算？具体的费用会有什么变化吗？
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房产继承是免征个税，契税以及营业税的；直系亲属间赠与是免征营业税和个税的；而离婚夫妻的房产分割也是免征各项税种的，个税、契税和营业税；那这些通过无偿方式取得的房产若要再转手销售，要不要征收营业税呢?
例如马先生父母去世后留下一套房产，马先生已经办理继承手续，继承前房产已经满5年了，继承后房产证年限较新，两证未满5年；这样情况下，马先生出售这套房是否需要缴纳营业税呢？
确认购房时间
但是这涉及到是否符合“满五年免征营业税”的问题，因此，首先取决于如何确认“购房时间”。
个人将通过无偿受赠方式取得的房产对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。
对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
上面案例中马先生是通过继承取得该房产，该住房的购房时间应当按照发生继承行为前的购房时间确定。既然两证已满5年，那么是否需要缴纳营业税呢？
两证满五年免征营业税
根据财政部、国税总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;而如果个人将购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税。
所以，马先生不需要缴纳营业税，营业税免征。
五种营业税及附加缴存情况
其实二手房过户营业税及附加有很多情况，具体我们再为大家讲解下；如：
①对外销售个人购买不足5年的非普通住房的，全额征收营业税
②对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差额征收营业税
③ 对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税
④ 卖方房屋所有权证是继承、赠与(直系亲属)、离婚分割取得，判断是否满五年的时间界定可为上一手证载时间为准
⑤ 凡属房改房第1次上市交易转移的，可根据房改房协议书签定时间与房改房的发票开具时间(或收件原件)界定是否满五年
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