买房须知

编者按：进入2013年，在房产税上大家比较关心的问题，自然是2013房产税如何征收了。那么，2013年房产税是如何征收的？

我们知道，2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第2套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无*人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。

日前，重庆市国土资源和房屋管理局宣布，自2013年1月1日起，高档住房应税价格已经开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米，上涨幅度为5.16%。重庆市应税标准提高，但税率不变。即高档住房建面交易单价在上两年主城九区销售建面均价3倍以下的，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。上海2013房产税如何征收

2013年1月23日，上海公布今年房产税税率分界线为每平方米27740元，与去年同期相比提高844元。

据上海市统计局公布数据，2012年上海市新建商品住宅平均销售价为13870元/平方米。按照规定，需要征收房产税的房屋，如果房屋单价超过其两倍，即27740元/平方米，则按0.6%征收房产税;若低于或等于该水平，则征收0.4%的税率。

2012年11月23日，上海市税务局公布，截止当前，上海市认定5万套住房需缴房产税。其中80%以上的购房家庭是本地户籍，应税住房比例约占20%。同时90%适用0.4%的税率，主要集中在非核心城区。据悉，该5万套住房中，2011年认定2万余套，2012年约3万套。

其他城市2013房产税如何征收

作为首批推行房产税试点的城市，重庆、上海的房产税试点已进行近两年，对于试点方案的总结和范围扩大都可能在今年展开。届时重庆试点方案将成为重要参考。

地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第2批试点房产税改革的城市名单。受访专家认为，当前的改革方案还有待进一步完善，向存量房征税是大势所趋，并可考虑先对小产权房课税。

国税总局表示，房产税试点扩容有难度。在1月12日召开的在国研核心企业所中国企业发展高层论坛上，国家税务总局总会计师汪康透露房产税今年是否扩大试点仍未有定论。汪康表示：“房产税试点扩容非常复杂，也非常敏感，特别是当前房地产信息管理系统不健全的情况下，现在一下子拿出一个非常完善的、推行的方案可能还有一定的难度。”

不过，汪康也表示，房产税这几年在上海、重庆试点情况良好，也取得了一定的经验，下一步房产税要积极地扩大试点，但汪康未明确试点扩容的城市及具体时间表。

汪康说：“房产税关系到千家万户，关系到民生问题，关系到每一个人的经济利益问题。我个人认为税种将来还要进行一定的、更大范围的讨论，有必要的时候还要经过全国人大来讨论，所以我们今年扩大到什么程度，在什么地方扩大试点还在研究中。”而在此前，财政部财政科学研究所所长贾康对媒体透露，国家有关部委已经表示将积极推进房产税改革试点，今年很有希望看到试点范围扩大。

重庆、上海以外的其他城市，在房产税试点扩大尚未推行的情况下，还是按照以前的征收标准征收。

其他城市2013房产税征收标准

房产税征收标准从价或从租两种情况：

1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;

2、从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

1、以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率

2、以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入*税率

其他城市2013房产税征收税率

1、按房产余值计征的，年税率为1.2%;

2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。

2013年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。基于其在国民经济增长和社会发展中的重要地位，各方对中国房地产业今后的走向十分关注。我们在此给出一些思考，以供大家参考。高使用率的功能地产是房地产的正能量

近年来，国内功能地产发展方兴未艾。

从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。

从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为*地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。宜昌网

因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。

土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业

土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。

土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。

深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。当然，不同区域的公共资源换取飞地用地指标也是可以思考的话题。

虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。预计今年将在6-8个城市试点和推进。

资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。作为国有的一种重要资源，理所当然是基本的课税对象。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动*消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。资源税的开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。

增加收入是中国人住有所居的希望所在

就当前的收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。

但是，房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。

因此，中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。

届时，相对高速的收入增长将会有效消化高房价带来的房地产市场泡沫，辛勤劳动带来的收入增加速度需要超过基本居住住房房价增长速度，这是政府未来需要给消费者的承诺。

预计2013年房地产各项指标，如*增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产*增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发*71,804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发*增速创近年来次新低，只比2009年全年的*增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业*的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，*增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。

2012实质是政策*稳定的一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，13年只能是谨慎悲观的一年。

商业地产、城市土地供应风险可能爆发

2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，*和投机性需求纷纷被挤出市场。

于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎的武器。2011年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。

四川省商业地产联盟的数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体已经增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1,000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。

数据显示，至2015年，20个核心城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是较大的服务功能。

同样，部分四线城市、资源型城市土地供应过量、天量土地存量带来的供应风险爆发的可能性确实存在。城市进入课题是各类型开发商必须思考的选择题，但*要避免某些城市黑名单。

未来房地产的许多发展机会都能从城镇化、工业化和农业现代化进程中挖掘。

所以，中国的房地产也还会有稳定的跟GDP相匹配的增长周期，城镇化决定了城市化模式与城市进入选择的重要性。

随着中国城镇化的不断推进，大量人口将定向各种不同类型城市集聚，由此衍生出的对房地产的需求将是巨大的。房地产开发企业，应该审时度势，把握好从农村到郊区，从小城镇到中等城市再到大城市乃至都市圈的进入时以及不同的产品策略、融资策略、拿地策略、管控策略，根据各自不同的区域进入标准，进行风险评估和相机抉择，从今后十多年中国城镇化的浪潮当中获取自己的市场份额和江湖地位。

房地产代理中介行业将发生嬗变

随着技术的不断推陈出新，房地产代理中介行业将会发生嬗变。

在新技术的冲击之下，许多传统的房地产中介业务模式将会面临挑战甚至瓦解。互联网技术的日新月异，加上科学严谨的房地产测评技术的发展，公正客观的估价理财服务体系已经悄然成为行业未来变化的亮点。

在这样的情况下，原先依赖于店面等传统陈旧模式生存发展的中介行业，将迎来巨大的挑战和机遇。在新一轮的技术围攻下，在竞争对手的压力下，只有因势利导，乘势而上，紧紧把握住行业发展大势的企业，才能在本轮技术革新中获得不败之身，继续谱写新的传奇篇章。

低端经纪人要向高端房屋理财师发展，专业房产估价、测评、理财软件将应运而生，90万亿的存量房屋资产将成为财富平衡器和放大器。