买房须知

如果误差在3%以内，应当按房产部门实际测量的面积结算房价款

商报讯 13年前签的购房合同，到现在都无法完成房产三证的过户报备，多次沟通无果后，买房人终于坐不住了，一纸诉状将开发商告到了法院。昨天杭州滨江法院对此案开庭审理。

开发商未及时办理过户被告上法庭

1999年12月15日，许某与杭州余杭新大地置业有限公司签订了一份《商品房购销合同》，双方就买卖新大地广场A区一层某处商品房达成了协议。

合同约定商品房建筑面积为8.25平方米，总售价为8万7千元，新大地于2000年3月31日前交房。

合同签订后不久，许某付清了房款。可被告于2001年6月12日才将房屋交付其使用。虽然交付得有点迟，但房屋可正常使用许某也就不再追求。

但不想到了2002年10月份，新大地又要求与许某签订一份《商品房购销补充合同》，上面明确商品房建筑面积为10.96平方米，其中套内面积为8.64平方米，商品房总价应为91113元，并且新大地会在30天内向房产部门申请过户登记备案。也就是说许某还要再向新大地支付4113元房款。

许某当时没有付款，到了2011年11月16日，新大地还单方面将房屋建筑面积差额款提至了28578元，并要求业主补缴。

许某认为，新大地之前逾期交房，而且未在约定时间内完成房产三证过户的报备工作已经构成合同违约，现在又单方面提高房屋建筑面积差额款，这也是违法《合同法》的。

*终，许某将新大地告上法庭。她要求新大地立即完成房产三证过户，而且还要支付违约金4万7千余元。

开发商递上反诉状 双方*终达成调解

新大地收到了许某的起诉状后，立即提出了反诉。他们认为事实并非如此。

新大地代理律师说，1999年双房签订的合同中，虽然约定了房屋的建筑面积为8.25平方米，但之后也有备注，对于面积差异的处理将以房地产产权登记机关实际测定的面积为准，并计算房屋总价。

房屋交付后，房管测绘部门*终确认该房屋的建筑面积为10.96平方米。因此，双方签订了《补充合同》，约定房款按91113元进行结算。

“可是，这份补充协议签订后，许某没有支付任何的款项。”新大地的律师说道。

新大地提出了反诉请求，要求法院判令许某支付房价款4113元，还有逾期的付款利息2298元。

虽然双方的分歧很大，但*终还是在法官的主持下，于开庭前达成了调解协议。许某择日将房款补足，其他费用不再支付，新大地则协助许某尽快办理过户手续。

房屋面积有误差 业主该怎么办？

本案中许某为何*终要将房款补足，我们也向承办法官进行了了解。

法官说，我国《商品房销售管理办法》中的几条规定已经对这一案件做了很好的解释。

首先是第十八条的规定，商品房的销售可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。而浙江省的商品房是以建筑面积进行计价销售的。所以开发商的计价方式没有问题。

那么，按建筑面积计算时，开发商与当事人约定的面积与*终产权登记部门测量的面积很有可能会产生误差，这时又该怎么处理呢？

第2十条规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

这一点，许某与新大地在1999年签署的合同里就已注明，以房产部门测定的面积为准，并计算总价。所以，许某应当补足当时的差价。

我们还了解到，如果对于发生的面积误差，在合同中未作约定的，《商品房销售管理办法》中也同样规定了处理方式。可分为几种情况。

第1种，如果面积误差在3%以内(含3%)的，应当按房产部门实际测量的面积结算房价款。

第2种，面积误差如果超出3%时，买房人可以有权退房。退房时，房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将已付房价款退还，同时支付已付房价款利息。

不过，如果买房人不选择退房，则计算方式就稍显复杂了。

其中，当产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款将由买房人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买方。

当产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买方人；而超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买方人。