买房须知

    世界较大零售商沃尔玛终于将国际资本的触角正式伸向了中国热火朝天的商业地产。

　　近日，有媒体报道，沃尔玛在华购物核心*开发项目年前已正式启动，两到三年的开发周期内，以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力店的首批沃尔玛购物核心有望亮相。

　　沃尔玛低调开启中国地产生意

　　广东梅州市、揭阳市、汕尾市、四会市甚至潮安县，在沃尔玛当年进军中国零售市场的登陆口岸——广东省，由夏必得（Peter Sharp)领队的沃尔玛“小分队”正试图在中国商业地产领域复制当年的零售路线图。

　　众所周知，从1996年沃尔玛进入中国市场以来，头十年的发展中沃尔玛的网点规模和销售业绩始终落后于家乐福，这除了家乐福凭借中方合作伙伴在国内迅速跑马圈地之外，沃尔玛因政府公关与文化融合的阻碍是其并没出现大规模的开店的原因。

　　也正是早期难以适应中国商业文化，沃尔玛的商业地产计划也一直未能在中国展开。业内所知晓的是，此前谨慎的沃尔玛并未直接涉足中国的商业地产，而是通过与万达、深国投等地产公司的战略结盟，后者打着“世界500强入驻”的名义在各地方政府手中拿到便宜的土地，万达、深国投等给予作为主力店租户的沃尔玛几乎可忽略不计的*廉价租金和15-20年的长租约，转而从希望与“世界500强比邻”的商户中赚得银子。

　　但是，如今，随着国内本土零售商的崛起，消费方式的多元化，万达、深国投等地产企业对沃尔玛的依赖日渐减弱，日前的2013年万达商业年会上，万达极力推荐的主力店商户就已是“生鲜打天下”的永辉超市。永辉超市副总裁罗雯霞介绍，从2009年开始，永辉超市就与万达建立了战略伙伴关系，如今永辉超过1/5的门店开在万达。而除永辉超市外，华润高端超市、家乐福、大润发等都开始成为万达广场主力店的候选之一，开始取代此前沃尔玛为少有主力店的强势地位。

　　同时，随着经济的发展，城市商业设施已发生很大变化，超市大卖场业态在经过十多年的迅猛扩张后，在一二线城市几近饱和，对老百姓而言，沃尔玛之类的超市大卖场的新鲜感愈发减淡，人们开始热衷于走进休闲、娱乐、购物一体的购物核心、商业综合体，而不仅仅是单一购物形式的大卖场。对地方政府而言，超市大卖场业态的世界500强招牌或许也不如以往那般诱人。

　　实际上，中国近年来土地强烈的*属性加上沃尔玛品牌对周边房产价格的带动作用，其中产生的巨大利润，远数倍于微薄的零售业利润，沃尔玛早已不能不为所动。2010年末，沃尔玛已经实现了头个买地自建项目——大连山姆会员店。

　　沃尔玛此番低调潜行的购物核心计划已比此前的买地自建更进一步，这已表露沃尔玛正式加入中国商业地产的角逐，要分一杯羹的决心。

　　“跨界”的现实挑战

　　沃尔玛亚洲不动产租赁和资产管理副总裁潘丽君向媒体表示，目前沃尔玛在华计划开发的资产包括有4家购物核心，除此以外，潘丽君拒绝透露更多的信息。

　　沃尔玛的谨慎、低调或许在于零售到地产的“跨界”。

　　行业众所周知的是，世界第三大零售巨头TESCO早在2009年便已高调宣布进军商业地产而随后在去年遭遇英国集团总部紧急叫停，被视为零售商进军商业地产的风险警戒案例。

　　业内人士表示，作为基业长青的企业，沃尔玛的成功从来与其战略高度分不开，沃尔玛在华进军商业地产是中国零售变局下的大势所趋。“零售行业的下游是地产业，零售企业特别是大型零售企业，必须依赖于大型的商业地产作为支撑，而大型商业地产直接控制了消费者的消费半径和注意力资源，要做零售必须拿下商业地产。”

　　早在2010年，按中国连锁经营协会的调查显示，由于*地产*远高于零售业，亦由于近年来租金上涨和店铺资源争夺厉害，国内零售企业就有超过一半的企业涉足商业地产，而早在2009年就进军商业地产的宜家购地自建的购物核心的土地增值部分已蔚为可观。

　　在业内人士看来，沃尔玛只有控制商业地产，才可以大范围开店，形成规模效益，也才可以有效发挥规模采购和物流的规模效益，压低和分摊采购成本和物流成本，谋求“天天平价”。

　　但是，中国房地产市场的现实环境却或许是横在沃尔玛地产生意面前的一道难题。

　　业内人士表示：“零售巨头涉足商业地产开发，目的就是打破单一经营模式，通过多业态经营以增加利润新增长点、寻找稳定的收入来源。但是从零售业到商业地产领域，毕竟是转型到一个复杂的行业，从团队构成到操作模式沃尔玛都面临全新的搭建，诸如招商资源的积淀、中国购物核心面临过剩的风险、商业地产项目投入资金大、培养期长等都考验沃尔玛的掌控和平衡决策。“沃尔玛能否凭借自有的经营理念做足本土化、属地化，站稳脚跟，还需时间来检验。”

　　在商业地产“大跃进”的当下，各个城市都在大建购物核心、商业综合体，中购联购物核心年会发布的数据显示，2013年上半年，国内商业地产总的*额已超过5000亿元，同比增长26%，远超过全国的GDP水平，也超过社会商品零售总额的增长幅度。截至目前，中国的购物核心数量已达3100家，同质化率已达60%。

　　分阶段开发社区型购物核心

　　不过，目前看来，沃尔玛并不担心中国商业地产的“过剩”或者“泡沫”。

　　夏必得认为，当前中国购物核心供大于求的现象在于中国商业地产的开发普遍在陷入规模求大的误区。“中国购物核心开发项目的规模没有与当地社区居民的需求相匹配，而是一次性地将零售完间全部推向市场，因此造成供大于求。”

　　在国际上，购物核心的发展其实是一个根据需求、销售业绩以及购物核心表现分阶段规划开发、逐年扩建的过程。夏必得表示，沃尔玛将以新的思路、新的模式来寻找中国购物核心市场的发展空间，比如在规模体量上就将“弃大选小”，主打社区型购物核心。

　　“沃尔玛即将开业的购物核心相对其他购物核心来说，比一般的规模都要小。”夏必得称，“沃尔玛将从小规模的购物核心项目做起，追求购物核心的面积和租户的数量及类型都更加与社区相匹配，较后根据消费需求、业绩销售等情况分阶段逐步开发扩大规模。

　　在购物核心业态配比上，夏必得强调，沃尔玛购物核心将30%~35%的业态规划为餐饮租户，用以满足消费者新的需求。而由于当前购物核心的新思维是越来越成为一个新的公共场所，消费者越来越愿意在购物核心消费、休闲娱乐，因此，沃尔玛在购物核心的规划及设计上，将非常关注公共服务的设计理念，以便消费者在购物核心里享受非常好的休闲以及消费时光；甚至停车场的设计，夏必得也强调会融入更为人性化的设计。

　　夏必得透露，沃尔玛的购物核心将强调做成一个“清楚了解消费者的需求，关注消费者的需求和变化，关注影响消费者行为的新技术”的专业的购物链场所，将是囊括近日的融合电子商务和移动商务等有效工具的“未来型购物核心”。

　　潘丽君也透露，在沃尔玛亚洲不动产项目开发中特别关注两个词：全渠道零售和绿色环保。“沃尔玛今年开始涉足购物核心开发，购物核心将有两到三年的开发周期，因此研发未来型购物核心是沃尔玛目前做的事。”潘丽君表示，沃尔玛在设计其购物核心时，是希望能让消费者在全渠道的转换中能够便捷、无缝地转换。