买房须知

“这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和同行来讲，现在就是‘排队去死，看谁有实力排在最后’的淘汰赛”。

熬过去，就是春天。

寒露刚过，冬季还未正式开始，但中国对房价和市场最敏感的群体已感受到了入冬的冷意。

10月9日，一份有关上海中原调整薪酬福利的内部通告在朋友圈流传。通告称，2017、2018年，上海中原受到了房地产市场调控政策的影响、成交市场格局的巨变，遭遇极大的业绩及运营压力。自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。

一石激起千层浪，一时间，有关上海中原降薪的消息不胫而走。上海中原为何降薪？这是否又说明楼市的寒冬已经来临？中原其他区域公司会否跟进？地产壹线第一时间采访了多位中原内部人士，获取到了最新资讯。

调控的深入，逐步将房产中介逼进危机之中。盈亏未能达到平衡的上海中原开正进行一连串的反思和调整。

节流，是上海中原最先释放的动作。日前，这家公司内部发文称，2017、2018年，上海中原受到了房地产市场调控政策的影响、成交市场格局的巨变，遭遇极大的业绩及运营压力。为应战行业寒冬，自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，比如取消全员全勤奖、所有岗位的通讯津贴、工龄工资等福利待遇减至5折发放、联动中心、拓展中心、研究院等中台部门的佣金比例调减至8折等。

目前，中原地产在全国有30余家独立的分公司。为什么调整福利及薪酬的第一家分公司是上海中原？

中原地产中国大陆区主席黎 明楷向地产壹线表示，中原上海分公司的福利相比中原其它分公司都要好，减少不盈利的业务板块管理人佣金，可降低经营性成本。

中原上海公司也做了类似回应：上海中原员工的薪资结构以固定底薪为主，于上海中原的中后台员工来说，福利只占收入的一小部分，影响非常小。为在寒冬中，最小程度减少对企业和员工的影响，因此调整福利部分。

一位中原深圳公司的员工也向地产壹线证实了这一点，其表示，深圳中原没有上海中原的相关福利，自己也是在今天看了报道之后，才知道还有这些福利。目前，其所在的区域公司暂未收到调整薪酬的消息。

不过从黎 明楷回应来看，上海中原此次调整或许不是孤例，他说，“不强推，但会让其他分公司参考。”

中原地产华东区总裁兼上海中原地产总经理陆成此前表示，因受宏观调控影响，较2016年，去年中原全国佣金收入和盈利有所下降，总体上能做到保本盈利。但实际上上海中原已经处于亏损状态。

楼市下行，想要做大规模做好业绩绝非易事。2017年，一线城市成调控重灾区，上海首当其冲。中原地产本业以房产交易为主，如二手房买卖、新房代理、工商类交易等。佣金成为中原地产绝大部分收入来源。

数据最能表明一家公司经营状况。陆成曾表示：“今年1-6月，上海中原业绩接近10个亿，当然10个亿属于略有亏损。”而来自中原方面的数据显示，2017年上海中原的业绩为18亿左右。

中介行业有明显的区域特征。上海中原业绩下滑与上海楼市有密不可分的关系。最近两年，上海一手及二手房市场行情不容乐观。特别是二手房，市场成交量处于底部，下探空间有限。

上海链家市场研究部监控的数据显示，2018年9月，全市二手房共计成交1.57万套，环比上涨3.93%，同比上涨16.29%。从成交套数来看，今年行情比2017年相对较好，但绝对量仍然不高。按照上海二手房成交正常情况，一般一个月成交数量是2万套。

数据来源：上海链家市场研究部

交易量处于低位震荡，议价空间普遍仅有5-7%。中原方面称，房源也有明显缺点，比如楼层差，位置差，房型差等等基本都能到7%；高总价房源要成交至少打9折才能吸引客户。随着成交僵持，议价空间有进一步打开趋势，一些9折房源只能吸引买家看房，需要成交则会进一步降低价格。

大环境决定市场蛋糕大小，自身经营策略则决定市场占有率。上海中原业绩下滑与本身经营性策略失误也有极大关系。陆成在公开信中称：“由于近期整体市场交易量持续偏低，一手分销业务的爆单率素来偏高，收佣周期又特别长；而我们前几年开始近乎荒废掉的二手中介和新房代理业务。”

在经营策略上受挫的中原，开始转换经营策略。在目前的业务结构中，二手业务居多。同时，上海中原也开始逐步打开环沪市场。

陆成承诺，“只要经营环境趋于稳定，公司恢复盈利能力，这些临时应急措施将会尽快取消”，但在楼市成交下降周期内，扭亏为盈不仅需要时间，还需要更深入反思和调整。

上海中原回应，公司目前还未有架构调整、裁员减薪等相关措施，“不盲目扩张，也不随意关店”。

虽然当前薪酬调整只在上海出现，暂未向全国范围铺开，但对于整个中原地产集团而言，路径调整或许已经在路上。

黎 明楷向地产壹线透露，今年开始，中原成立了工作组去梳理组织架构与成本结构，引导分公司朝着精简与轻资产方向调整，这些工作一般在市场好的时候都会搁在一旁，市场不好的时候才做，也不见得是什么特别的改革措施，只是因时制宜而已。

其还透露，公司正在积极研究合伙人制度，让一些经纪人与管理人员在中原的平台上与创业，与公司从雇佣关系转变为合作关系，一方面响应了政府鼓励民众创业的号召，另一方面也减轻公司的运作成本。

从减福利、降成本，到梳理组织和成本结构，研究合伙人制度，调整和精简发展方向，一系列为应对楼市寒冬和行业低谷期的改革举措正在中原内部展开。

有意思的是，中原正在酝酿的内部变革，似乎与老对手链家此前推出的“德祐”加盟模式有异曲同工之处。

中原地产创始人施永青在今年7月份接受地产壹线专访时曾表示，链家推出“德祐”加盟模式，开放“贝壳”转做平台，实际上是链家原本那套高成本、大规模、依靠资本大肆烧钱开店抢占市场规模的模式，在北京以外的异地市场复制的过程中遇到了阻力，走不通了才进行的改革。

施永青指出，“如果（开店）有钱赚就不怕开了。原来是靠大量的资本投入去占有市场，现在发觉原来这样做成本很高，也没法达到原来替投资者做的承诺，那就变成要改了。”

在施永青看来，链家是因为发现烧钱扩张的模式走不通，再加上市场行情不好的影响，所以才实施相应的变革。而现在，因为市场的原因，中原自己也不得不实施类似的改革策略，或许只能说明，市场行情已经恶劣到一定程度了。

一如陆成在公开信中提到：眼前的市场环境实在是太恶劣，调控政策严厉，市场成交量锐减，金融去杠杆持续，行业产能过剩都是事实，中原只是主动采取相对温和的节流措施应对漫长寒冬，这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员关店行动而已。

而在此前的采访中，但被问及怎样行业才能好过一点的时候，施永青则直指，“应该只有死掉一部分企业，行业才可以健康一点，我们的日子也才能过得舒服一点。”

（附：上海中原内部通告全文，点击文字或下图可跳转至中原员工动员文章）