买房须知

急于稳住经济的货币政策正步入刺激信贷市场供需双增的降息通道。在息差被严重压缩的银行门前，更乐于奉上*的房企能否转变银行的惜贷情绪，分得一杯羹？随着月内两次降息的超预期来临，市场各方对此议论纷纷。

“政策算不算松动我不知道，但*近几天，开发贷的项目已经接手了好几个。”南方一家股份制商业银行的信贷审计人士明显感觉到，因为降息带来的利润逼迫，房企拿到开发贷的机会增加了。

无独有偶。一位信托公司的从业人士也向记者吐露了一个细节，“我们原本有个近8亿元的信托计划，本来客户都找好了，但临近较后，开发商拿到了贷款，*终只能大幅缩减募集规模。”

这显然与四大行人士普遍向记者表达的“严控”词汇不同。在工行总行的信贷人士看来，降息所带来的息差压缩正在促使银行在业务布局上有所改变，不同的应对策略也正在形成。

“国有商业银行依然会比较谨慎，中间业务也比较丰富，能平衡降息对利润的冲销；中小银行可能面临的业绩压力更大，不排除对开发贷进行适度的宽松”。但考虑到房地产行业的敏感性与银行贷存比等指标，工行人士认为下半年的开发贷行情并不会出现大幅逆转。

信贷分歧

从6月重启降息至7月二次降息，一个月内，银行的实际贷款利率已经合计下降160个基点，平均息差也缩窄超过150个基点。

这个变动幅度，在分析人士看来即便是为企稳经济，降低企业融资成本，也未免过于急迫而紧凑。而这也是市场揣测未来将对房地产融资产生利好的直接原因。

“这种逻辑是存在的。我们日前对银行做了一个调研，除了房地产与地方政府的重启*外，目前普遍面临信贷需求不足，不排除部分银行为了缓和息差收入的减少，增加对高息行业房地产信贷的投放；另一方面，政策变动得越剧烈说明现实情况越糟糕，而每次企稳中，货币宽松对高负债、高杠杆的行业利好*为明显。”一位券商人士指出。

但这种利好观点，并未在记者的采访调查中得到完全认同。与券商分析人士的观点相左，包括工行在内的几位大行信贷人士认为，左右当前信贷规模的因素，更多的在于银行的主动收缩。

“大行的信贷规模还是比较充裕的，但考虑到经济形势风险，从去年四季度，我们就开始了主动收缩，现在收回来的贷款，都很难再放出去。降息短期内也很难改变银行的惜贷情绪，尤其是政策风险很高的房地产领域。”前述工行人士表示，四大行今年对房地产贷款的力度都有不同程度的削弱，严格的名单制度仍在继续。工行的开发贷占比将不超过5%。

对于市场担忧的业绩压力说，该人士则表示，随着利率市场化与监管层所希望的摆脱息差生存模式，近几年有能力的银行都在加强中间业务的占比，“大行更有优势，可以增加综合性*。”

与大行的严控开发贷之说不同，部分中小银行的相关人士则认为，相较此前的无贷少贷，目前开发贷正在适度的回暖。

一股份制商业银行的理财核心人士表示，“自从6月份以来，开发贷的获取难度正在降低。但降息并不是*主要的原因。”

“关键还是在于房地产行情以及政策层面在*近一两个月内发生的变化。相较年初，房地产的销售上去了，基本面正在好转，继续*的意愿也在加强，大家都认为正在筑底，这是一个重要因素。但中小企业的基本面却在不断变坏，企业存款、用工、用电都在不断地减少，信贷的需求在不断萎缩、坏账风险也在加大。”该人士坦承，在业绩压力更大、更加依赖息差生存的中小银行、城商行看来，地产信贷并不算是风险较高、*难控的领域。

不过，前述股份制银行审计人士进一步指出，开发贷获取难度并未降低。“四证齐全等门槛依然很严格，只不过现在是地产信贷需求相较其他行业旺盛，银行的议价能力也比较高，所以才出现了回暖。”在多数银行从业人士看来，目前的开发贷仍是在小范围内小步伐回暖，并不会出现规模性增加。

融资成本不降

信贷的获取机会增加，无疑是开发商喜闻乐见的。不过，对于房企来说，两次降息却很难带来融资成本的降低。

尽管银行同时遭遇信贷需求不足，但前述工行人士分析指出，“由于本次降息并未缓释银行已经不断抬升的资金成本，银行很难主动下调贷款利率而宁愿惜贷。”

这一观点也得到了前述银行审计人士的认同，“开发贷在部分银行回暖，也跟地产的贷款利率较高有关。其他行业的信贷需求不足，但地产行业的信贷需求依然很足。”

对于地产行业的再融资需求，瑞银证券分析师也认为，当前的销售额并不足以支撑目前的*增速，若要维持当前的*增速，未来房企各种形式的高额再融资将不可避免。

“其实不单是对地产行业，由于银行在社会融资结构中占垄断地位，在贷款资源少有的情况下，贷款利率下浮下限扩大在实操中没有什么实际意义。一季度末银行实行利率下浮的贷款占比只有4.62%。”前述理财核心人士认为，相对于理财产品以及信托等渠道，银行信贷依然是各家房企争夺的便宜资金，这无疑是银行高议价能力的优势所在。

“现在基本都是上浮利率，20%左右。大银行的客户都是龙头，议价能力会强点儿。中小银行的客户行业地位较低，上浮利率也就更高。”前述审计人士透露。