买房须知

七八月是楼市传统的淡季，但是人们对于买房的关注度依然不减，像部分已买房的人，或多或少都遇到了一些难题，比如有位朋友小王问融360说房君，买了一套二手房，合同签了，首付也交了，贷款却没办下来，违约责任算谁的？首付还能不能退还？

小王的实际情况是，跟房东谈好了价格，签订了合同，还一次性付了60万的首付，当时出于谨慎还检查了房主的房产证、身份证，确认产权证上只有房主一人的名字，还说他已经离婚，房子是自己的，他就没有多想。

后来有个自称是房主前妻的人联系中介，说房子是他们的共同财产，不同意卖房，贷款手续也进行不下去了，小王觉得这套房子这么多问题，有点不想买了，如果自己单方面提出解约，算不算违约呢？

上述事件中涉及了夫妻共同拥有的房产，需要经过产权人和所有共有人都签字确认后，才能进行买卖，否则即便是已经签订了购房合同也是无效的，银行也不能走贷款流程。

法院判决采用优先合同约定原则

从法律的角度讲，小王单方面解约是否算违约，主要取决于合同上的约定，法院也会以合同上的约定为宣判依据，另一方面，房主也涉嫌隐瞒房屋共有人情况，就这一点，小王可以主张房东违约。

其实，小王在看房选房的过程中，就应该核实清楚房屋信息，即便是产权证上只有房主一人的名字，也有可能是夫妻共同财产，建议在买房时，除了查验产权证、离婚证，还要注意看对方的法院判决书、或者财产分割协议书。另外，还可以通过走访周围邻居等方式核验房屋产权信息。

当然，上面说的只是房贷办不下来的其中一种原因，还有可能是开发商、银行、借款人方面的原因：

1、开发商漏交材料

买新房的时候，由于办理人较多，由于部分工作人员的疏忽，造成材料漏交，贷款不能按时办下来，购房人可以依据合同约定解约，并主张开发商承担违约责任、退还首付。

2、银行放款慢

还有一种情况就是，提交的材料、房子什么的都没问题，就是银行放款慢，问信贷员也只是说额度紧张，审核比较严格，有的审核通过了也要排队等待放款。今年政策收紧，放款时间普遍变长了，贷款等上几个月再正常不过了。建议在签订贷款合同的时候就约定一下放款时间，银行在规定时间内没有放款，属于银行方面违约，借款人可以主张银行承担违约责任。

需要注意的是，如果是政策变动造成贷款不能办下来，属于不可抗拒力，《民法通则》里对不可抗拒力定义是：指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

购房人遭遇限购政策，失去了购房资格、或者被提高了首付、利率，就属于不可抗拒力，银行不需要承担违约责任，双方可以协商解决，要么放弃申请房贷，要么按照新政策执行。协商不成的话，银行也无能为力了。

3、借款人个人征信或提交材料有问题

房贷办不下来，也有可能是购房人方面的原因，比如提交的材料有误、材料不全、个人征信不良等，申贷的时候首先要确认资料无误，如果逾期记录不是故意造成的，可以跟产生逾期的银行协商能否开具非恶意逾期证明，当然，这得看银行的规定，在政策要求严格的银行就未必行得通了。

建议申贷前详细咨询贷款银行的信贷员，因为对方是你的贷款对接人，对贷款人情况和政策要求比较了解，解决问题也更有针对性。

不管是什么原因，房贷办不下来，最着急、受伤的还是准房奴们，对于他们来说，时间就是金钱，耽误几个月，市场政策可能就变了，就算是对方承担了违约金，又得重新看房、选房，耗费更多的精力、时间。

所以，在力所能及的范围内，买房人要多几个心眼，仔细核查房屋、房主情况，如实提交资料，尽量避免出差错。