作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
近期,中国部分城市房地产销售回升及部分城市房价小幅反弹,被媒体报道的房托排队购房以及千人购房团现象再次出现,中国知名房地产开发商代表人物*、董藩等人又开始炮轰中国楼市和购房者。
买房是大事,不能仅看眼前舆论形势。中国房价目前正处在泡沫期的高位运行阶段,必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老,而未来房价*,不仅不能依靠房子养老,反而白白养了房子。因此切记不能盲目跟风,要在判断房地产大走势、近期走势因素之后做出自己的判断。以下关于房价的未来走势解读,希望能让更多的读者做出正确的判断。
中国房价的未来走势
决定房价变化的,还是供应和需求。在供给方面,包括商品房的开工与竣工面积,保障房的开工与竣工面积,空房数量和迁居卖房数量,还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面,包括要城市化的人口,年轻人结婚住房需求,换房需求,拆迁需求,还有投机或*需求。
在近期内,决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内,决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内,是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。
据中国国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据:2010年,全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米,比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米,增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米,增长4.5%,其中,住宅竣工面积6.12亿平方米,增长2.7%。
再看新数据:1-4月,全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米,同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米,同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米,同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加,竣工面积也呈加速增长。
综合统计局2010年与2011年数据,估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月,全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度,2011年大约可销售7亿平方米。
按2011年卖7亿平方米计算,要近5年才可以卖完。另外,今年新国八条规定,各地要完成1000万套保障房,按每套90平米,有9亿平方米的施工面积。
2011年1-4月,全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米,如果按5300元均价,需要17.5万亿元人民币,才能买卖完毕。问题是:钱从哪里来?如果不降价,谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律,价格会有一定的下降。
但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期,经济的较快增长,政府在近期内不敢让房价过快下跌,富人*渠道也不能近期解决,在通货膨胀和流动性过剩的情况下,下跌幅度不会太大。当然,非常重要的是购房*者的心态和心理作用,因为投机玩的就是信心。
再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度,按100平方米每套计算,年供应量3300万套,五年供应1.65亿套。
如果每套住房住3人,可以容纳4.95亿人,超过目前城市户籍人口总数,也超过80后90后的总和,更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民,还有年轻人,有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度,房价有很大的下跌压力。
在十二五期间,政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套,余下每年仅剩650万套。
如果房价继续维持高位,民生问题便难以解决,考虑到近年来社会问题日益突出,稳定形势面临考验,以房安之是必备选择,加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要。
中国政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展,估计3600万套的规划要突破,这又形成一种房价下跌的压力。
考虑到稳定与发展的需要,如果中国政府感到需要进一步加强房价调控,加上以往调控房价的经验和舆论反应,估计会出台更有效果的措施。
中国的土地政策,也可能在十二五期间改变。其原因在于,现在的土地政策备受争议,城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策,地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策,或加大供应降低价格,预计对房价有一定的冲击。
一般来说,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,空置率在10%至20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。
北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明,电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。
并且越往外环空置率越高,市核心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。
2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月,学生们从郑州市核心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套*房为样本,运用查验水、电、气表,点算“黑灯率”等方法,测算空置率。结果表明,郑东新区*房空置率超过55%,其他五区也不低于20%。
而这些空置房屋是需要成本的,如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本,或者出租也不划算,那么*者就不能长期坚持,一旦形成逃离房地产的形势,价格将迅速下跌。
综合考虑,房价在中期会有较大幅度的下跌,或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求,房价仍有一定的心理支持和需求支持,加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响,政府也会阻止房价过度下跌。
但可以肯定,在中期内,尤其在2015到2020年,希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子,建议不要再持有太久。
据2010年人口普查数据,中国城市化率达49.68%,预计2020年超过60%,接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策,导致年轻人口将快速减少,预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。
有人说日本1990年后房价*及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的,其实即使没有房价调控,日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。
1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%,这就意味着真实需求下降了20%,房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑,是坚持不多久的。
尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多,但有一条永远是*根本的,那就是低生育率。早在20世纪六七十年代,日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平,在发达国家为2.1),随后生育率持续下滑,导致未来年轻不断萎缩。
决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化,低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振,尤其是超低生育率更加如此。
从需求方面来说,低生育率会使未来消费*旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大,必然导致*终消费不振。*需求是*终消费需求的引致需求,*终消费的低迷不振必然导致*的低迷不振。
这时,无论日本是刺激消费还是刺激*,都不能撬动总需求。同时,从总供给角度来说,年轻人口减少,劳动力更新换代断层,*富创造力的年轻人口萎缩;人口老化,经济创造活力降低,不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少,人均GDP增长必然放缓,甚至可能面临萎缩。
而GDP增长率,取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果,*终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓,因而经济陷入长期低迷,失去10年再失去10年。
据第六次人口普查公布数据显示,中国0-14人口已经降低到16.6%,这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上,如果中国人均寿命和这些发达国家相同,中国的0-14岁儿童比例会更低,列入较低国家之列。
为了更好的比较,我们可以仅适用65岁以下人口数据,以消除老龄化不同的影响,从而利用近日人口普查数据来估计中国的生育率水平。
美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2,属于成人与儿童比例均衡水平,而中国竞高达4.5,属于危险的倒金字塔结构。
日本这个比例为4.8,韩国为4.2,德国和意大利为4.7,西班牙为4.5,这些国家总和生育率在1.2-1.4之间,且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮。
而中国1949年底才基本结束内战,导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低,从而使中国成人与儿童之比也相对偏低,故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。
在国际上,总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”,0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”,这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代,这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少,未来经济也为此陷入长期低迷。
在2025年,中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%,这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右,第2次婴儿潮人口大规模退休,而此时年轻劳动人口又急剧减少时,未城市化的农村年轻人口也将所剩无几,此时中国经济必然陷入长期的低迷。
所以,在2020-2030之间,中国房价必然有一次*,而且是跌到底。当然,不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少,大城市和东部地区为了维持发展,且本身他们的吸引力就比较高,年轻人口会进一步向这些地区流动。
与此同时,人口流出地区的房价将降得更低,尤其是农村空房就更不值钱了。这时候,中国房价将进入合理水平,边缘地区房价很低,房地产利润也将被压的很低。
对于现在准备“以房养老”的人,千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在,必须有一个前提,那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌,否则“以房养老”就失去可能性。
到2025年以后,中国城市化发展到一定程度,新买房子的*主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率,这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。
况且由于独生子女政策,许多家庭变成二合一,这些年轻不需要再买房子,甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。
与此同时,新排第1次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄,老年人的房子开始大量推向市场。这时,一边是急剧减少的房子需求,另一方面是快速增加的房子供给,故至少中国房价在2025年前后必*。
而现在,中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段,必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老,而未来房价*,不仅不能依靠房子养老,反而白白养了房子。