买房须知

《第1财经日报》记者近日调查发现，从8月份以来，由于利润微薄，银行执行了只有几个月的首套房贷利率优惠，现在已经纷纷开始回调。已有部分银行取消个人首套房贷优惠，另一些银行虽然尚未取消优惠，但也已经开始收紧。

“现在很多银行都收回了八五折利率优惠，现在能做八五折的银行已经不多。”某国有大行深圳分行房贷部门人士说。

在房贷业务遭到“抛弃”的同时，小微贷款业务却受到*青睐。多家银行人士均向本报记者表示，由于利润空间广阔，今后将会把更多的资金投向小微企业贷款领域。

房贷收紧

“有的银行虽然还有八五折，但也是说说而已，不一定能按这个标准做。”前述国有大行深圳分行房贷部门人士告诉本报记者，他所在的银行，较低折扣目前还维持在八五折的水平，但真正按这一标准执行的贷款并不多。

在珠三角地区，国有大行中中国银行早已在8月底取消首套房贷利率较低八五折优惠，目前执行较低九折优惠。目前，交通银行、建设银行也已执行九折利率。而在此前，建行的首套房贷利率为八八折，交行为八五折。

交通银行深圳分行某支行客户经理则强调，该行的首套房贷利率“较低也要达到九折”，但只对VIP客户或与该行有较多业务往来的优质客户开放，而普通客户要在该行贷款，只能承担更高的利息。

而农业银行目前仍在执行较低八五折利率。据其深圳分行人士介绍，其利率优惠范围为八五折至九折之间。而在8月份，其利率一律按八五折执行。“*近这几个月首套房利率变化很快，现在虽然比七八月份要高一点，但比起年初还算是便宜的。”农行深圳分行人士称。

实际上，自光大银行(601818,股吧)8月底取消首套房贷利率优惠以来，中小银行的房贷收紧信号就开始蔓延。在深圳地区，华夏银行(600015,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、中信银行(601998,股吧)等股份制银行也普遍对首套房贷利率进行上调，上调幅度为基准利率的3%～15%左右，而有些甚至高于国有大行；仍然维持八五折利率而未作调整的只有平安银行(000001,股吧)一家。

以中信银行为例，此前该行利率尚有一定优惠，但目前也已按基准利率执行。“全部都只能按基准利率来做，就算是VIP客户也一样按这个标准执行。”该行深圳分行某支行客户经理称。

而据华夏银行深圳分行某支行客户经理介绍，目前该行一手房利率为八五折，二套房为八八折。而在七八月间，首套房的利率均为八五折。而招商银行(600036,股吧)人士亦表示，从8月开始，其首套房利率全部为九折，对一切客户都不再有八五折利率优惠。

在股份制银行中，浦发银行做法却比较特殊。虽然该行宣称首套房贷利率一律按基准九折执行，但实际上并非真正的九折。按照该行的做法，在计算折扣前，先要在基准利率之上上浮，再按上浮之后的利率给予优惠。

据浦发银行深圳分行人士介绍，在折扣前，该行一般是在基准利率上浮10%后，再按基准利率的1.1倍计算折扣。虽然名为九折，但*终执行的却是九九折，优惠幅度只有1%。而在7月份，其首套房贷利率为八五折，通过这种“重复计算”，其利率提高了14个基点。

本报记者了解到，多数银行目前仍然采取在基准利率基础上直接给予优惠，上浮之后再给予折扣的只有浦发银行一家。

核心转向小微业务

值得注意的是，刚刚落幕的2012年半年报中，不少银行表示，下半年将继续压缩个人住房贷款和房地产开发贷款。

招商银行零售银行部常务副总裁刘建军认为，首套房贷利率的回升，是因为目前银行的信贷资金仍然比较紧张，而且央行两次调息之后，银行存款成本上升。因此，银行开始收缩房贷资金投放。“首套房贷8.5折优惠对银行来说，几乎没有利润，即便是基准利率，利润也很低。”他说。

在此情况下，考虑到盈利问题，银行已经开始不同程度“抛弃”房贷业务，而将资金投向利润更高的业务。

“每家银行都想保持较高的净息差，当放贷不赚钱或赚钱很少的情况下，大家就会把资金转移到利润更高的业务中去。”刘建军说，不少银行已将业务侧核心由房贷转向小微贷款。

刘建军介绍，除了政府和监管层的政策导向，小微企业贷款市场空间大，而且定价高。目前，其小微企业贷款利率平均仍上浮30%左右，利润远高于房贷业务。此外，政府和监管层在小微贷款方面还有一些优惠政策，如将风险权重由之前的100%下调到75%。

央行今年两次降息以后，5年期以上贷款基准利率为6.55%，而5年期及以上存款利率为5.225%。八五折的房贷利率仅为5.567%，仅比5年期存款利率高0.342个百分点。

而本报记者从民生等银行了解到，目前小微企业贷款利率虽然有所降低，但一年期贷款利率上浮在20%左右，部分银行上浮幅度甚至高达35%左右。

平安银行相关人士亦表示，该行行长理查德此前曾表示，考虑到房地产市场已经见底，下半年将加大放贷投放力度。但这只是相对去年而言，因为去年该行房贷业务几乎处于停滞状态，全年的房贷资金投放负增长，今年加大资金投放力度，并不意味着未来要把房贷业务做得很大。

这位人士表示，小微企业和个人经营性贷款虽然去年才开始起步，但却是该行目前的业务核心。“房贷的比重正在不断下降，小微业务才是我们行未来的业务核心。”她说。