买房须知

近日有三条楼市方面的新闻吸引了笔者的注意，一是住建部发文，6月末之前实现40个主要城市房产信息联网。二是上海市新闻办昨日发布2012年保障房目标，新建和筹措保障性住房16.58万套、1100万平米，供应11万套、770万平米。三是据搜房网统计，2011年上海商品住宅销售均价22012元/平米，环比2010年仅上涨1.4%。

笔者仔细研读三份新闻后，对上海商品住宅市场和保障房体系有几分想法，整体而言，商品住宅跌价了，经适房应当放缓，公租房应当加重。

首先，商品住宅跌价了

上海全市17个区县，大多数区县地域较小或新建商品住宅和二手房销售量较小，因此价格统计上受个案的影响较大。虹口、徐汇、黄浦、静安等市核心区域属于地域较小、销售量小，奉贤、金山、崇明等是属于郊远区域中销售量非常小的，因此这些区域的销售均价上窜下跳，不具备太大的参考意义。

笔者选取了销售量占全上海比重较大的几个区，浦东：上涨2.76%；嘉定：下跌14.07%；宝山：下跌14.06%；松江：下跌6.77%；闵行：上涨7.06%。这5个全市销售主力区域中，2个微涨，3个*。全市销售量较大的浦东是微涨2.76%。整体来看，是稳中有降的态势。

但是价格，不能仅仅看价格，还要看货币的价值。即使用全市的微涨1.4%来看，如果考虑到通货膨胀，至少4%，因此保守估计，实际房价是跌了2.5%以上。如果按照一年期的整存整取利率3.5%来看，房价还是跌了1%以上。

所以可以得出结论，房价跌了。而且可以看到，上海有相当部分销售主力区县，房价跌幅还比较大，不考虑通胀和利率的因素都在6.5%到14%之间。

第2，刚需区域跌价较大

销售主力区县中，浦东覆盖内、中、外、郊环线，微涨，而嘉定、宝山、松江三个房价*区县全部是在外环，也是刚性需求为*主力的区县，因此可以认定为政策所需要保护的刚性需求所需求购房的区域，房价跌幅较大，算上通胀因素，房价跌幅在10%到20%之间。保障刚性需求是政策的目的，显然已经非常有成效。至于市核心的改善型需求和*需求，本身并不应该成为政策保护的目的，不必为市核心房价上涨而调控，这也不符合大城市发展多个外围城市副核心、新城的规划思路。

第三，经适房应当放缓

保障性住房的建设目的，是保障居民的基本居住，不是让老百姓*房产获得资本收入。上海保障房的建设地域也是外环沿线。

廉租房是保障城市户籍非常困难的家庭，这是必须的。但经济适用房，就很尴尬，因为经适房的准入门槛在逐步提高后，其购买群体实质上是“准商品房”的客户，这类群体支付能力非常接近外环刚需商品住宅客群，因此在上海已经开展了两批经适房工作后，如果再提高准入门槛，就完全没有必要。

同等区域的商品住宅价格已经在快速下跌的通道中，因此经适房的购房者“幸福感”在下降，同时也会导致百姓“丧失奋斗动力”。笔者认为，上海的前两批购房者，申请门槛的设定上是有效地帮助了“夹心层”中的偏低阶层，属于“跳起来也够不到”的阶层，政府应当扶持，但如果再进一步放宽申请门槛，就有“养懒汉”的反效果了。

第四，公租房应当加重

公租房虽然租金只是略低于市场价格，但至少规避了“二房东囤积炒房租”和“群租”等市场难以解决的问题，而且有利于留住人才。应当大力推进建设。保障房的目的是保障居住，公租房具有经适房相同的居住功能，却避免了经适房5年后可以上市转让获得差价的弊端，因此从效用和意义来看，公租房才是真正意义上的保障性住房。少有的问题是建设资金无法快速回笼，但正确的目的和手段才是*关键的，资金如何解决不应当成为政府保障手段扭曲的原因。

而且公租房稳定的租金、还可以增加底楼商铺获得租金*，具有打包做成基金进行上市融资的基础条件，因此未来公租房的融资、滚动运行应当不会是很大的问题。

第五，公租房要低档

虽然刚需商品住宅、经济适用房、公租房都在上海外环一线的同等区域，但显然，现有的经济适用房应当增强各类配套，因为这类住房属于“准商品房”，购房者也是按照商品房的价格购买的，只是产权上与政府共同分担而已。

但公租房不同于经适房，居住保障的实际需求更大，是真正的刚性需求，“有的住”要比“住得好”要重要得多。

公租房群体的总租金承受力不高，但又要顾及公租房的*，否则无法持续运作，那么出路就在于简化户型、缩小面积。

缩小户型能够既保证整体*，又降低租客的总租金压力，还能提高单位土地上的保障人数。而且虽然户型设计要小于商品住宅，看似舒适度不佳，但相比如今的“群租”，实际上已经有非常大的改善了，退出机制也能充分发挥激励作用，防止“养懒汉”。

第六，住房信息联网，扩大房产税

再看6月末将要实现的40城住房信息联网，无疑，这是为扩大房产税的征收范围打下了*坚实的铺垫，而且非常有利于统计住房的空置率。

从经济意义来说，异地买房，或者持有多套房本身不是社会问题，真正的问题是住房空置了，没有人住，这才是社会资源的浪费。因此多城市信息联网加重持有多套住房的房产税，逼出空置房进入租赁市场，增加租赁房源，才是既让有产百姓获得资产性收入又提高无产百姓居住幸福感的良策。