买房须知

目前，部分银行按揭贷款利率高位回调，也有银行首套房贷款平均利率较上月持平，但放款速度有所加快。多位专家表示，年关将近，银行房贷额度较为充足是利率下行的主要原因。政策框架内，房贷市场的治理趋严并未改变，短期内大幅下调首套房贷利率的可能性较小，楼市调控料继续保持稳定。

房贷利率回调 放贷速度加快

10月以来，我国多个一二线热点城市部分银行房贷利率上浮幅度出现一定回调。

在北京，个别银行下调了房贷利率。比如民生银行将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。不过，工农中建四大行的首套房贷利率仍然维持在10%。一位商业银行北京某支行的个贷经理向中国证 券 报记者表示，该行当前首套房贷利率仍较基准利率上浮10%，并且在近期内无进一步回调空间，明年回调几率也很低。

总体来看，北京房贷利率呈现稳中略降的态势。融360监测数据显示，10月北京首套房贷款平均利率为5.47%，环比下降0.36%，利率平均值较上期下跌2基点。二套房贷款平均利率为5.90%，环比下降0.17%，利率均值较上期下跌1基点。

记者了解到，除北京外，上海、广州、武汉、南京、杭州等地首套房贷利率均有所回调。其中，从广州来看，中国银行将首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%后，四大行在广州地区均执行首套房贷上浮10%的利率水平。

除了利率高位回调之外，北京多个区域的房地产中介人员对中国证 券 报记者表示，相较于今年上半年，当前个人住房按揭贷款从提交申请到批贷、放贷的流程都大大加快，资质好、信息清晰的申请一个月之内基本都能放款到账。“一是很多存量单子上半年就消化得差不多了；二是银行方面表示，最近两个月的额度比较充足。”

在二线热点城市南京，一位刚刚购房的消费者向记者表示，虽然贷款的审核一直很严，但如果是首套房的话，放款速度会很快。“一个星期我的贷款就下来了。”

银行额度充足

“利率是市场化的，额度足了，利率就会下行。”恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊表示，今年的房贷额度呈现前紧后松的局面。现在央行的流动性传导到了银行间市场，利率债利率下行，银行额度相对宽松，房贷利率呈现下行趋势。以上海为例，银行额度较为充足，所以首套房一直存在基准及以下利率。

“从近期看，银行推销贷款业务的电话明显增多。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，对于目前的银行贷款政策来说，不排除存在一种心态，即部分贷款的额度还剩下较多，所以到了年底，还是有加快完成任务的考虑。总体上说，出现利率高位回调也体现了当前房地产市场的一些微妙变化。

融360大数据研究院房贷分析师李唯一表示，利率回调的银行市场占有率有限，回调可能是出于业务调整规划，希望提升市场份额、获得竞争优势。另外，这些银行之前的按揭利率水平就处于较高位置，回调之后也就接近当地的平均水平。同一银行的调整也往往因地而异，多为地区性调整，未表现出同一银行全国性调整，影响较小。在政策范围内，这些银行下调利率既有出于自身竞争力的考虑，也有利于增加刚需贷款的选择范围。

按揭利率短期不会大幅回调

Wind数据显示，北上广深四个一线城市最近的首套房贷平均利率低点分别在2016年的7月、3月、9月、6月出现；截至今年9月，上海和深圳首套房贷利率一路上升；北京出现过两次回调，广州出现了一次回调，回调幅度均不超过0.02个百分点。相比9月，北京、广州10月均出现回调，上海、深圳则持平。

“按揭利率可能即将见顶。”交行金融研究中心高级研究员夏丹认为，全国首套房按揭利率截至10月已连续上涨22个月。从近几个月的走势来看，上升速度已经逐月放缓。10月平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比上升0.18%，已是最小幅度。另外，下调利率上浮成数也反映了银行有发展按揭贷款的意愿。

“不过，由于遏制房价上涨任务依然面临较严峻的形势，预计大幅下调按揭利率的可能性较小。”夏丹表示，事实上，银行对于综合回报水平较高的开发贷和按揭贷的业务发展诉求一直不低，在市场化情况下，甚至存在较为明显的扩张倾向。但政策对于相关贷款有所限制，银行很难明显放大房地产信贷投放，特别是对于长期采取总量控制和名单管理的开发贷款。

中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，严格执行差别化信贷政策仍是基本方向，银行在房地产信贷方面并未松动。整体来看，目前房地产信贷投放量仍然控制在较为稳定的水平，而对实体企业、民营企业的信贷投放力度会加大。

而在严跃进看来，利率未来还是有可能上升的。与之相对的，贷款额度则有可能会放大。对于购房者而言，关注额度比利率或更有意义。