买房须知

作者：抛物线 | 编辑：夏明夜府

说到河西，宇宙中心的住宅都是抢抢抢，而最近，这句话要被我撤回了！没想到，这种限购的房子竟然无人问津，这究竟是肿了么，是市场冷了还是？

NO.1| 壹

堂堂奥体，宇宙中心中的中心，却有“神盘”被曝开盘11天仅认购16套房？从这个数据来看，确实要双击666，认证为另一种神盘了！

2018年12月28日，该神盘开盘推出4号楼473套房，均价42500元/㎡，面积约62-182㎡，截止2019年1月8日下午18点，累计认购16套房，成交比例为0。

不过，该神盘开盘到现在也只有11天，不排除部分数据暂时没上传，所以，真实去化现在还不能盖棺论定。

不过，有意思的是，尽管开盘前有宣传意向客户破2000组，然而最终报名人数停留在了394组，连400组都没有突破，房源473套，报名人数不足房源量，这对于河西来说简直是破天荒，据相关媒体打探，该神盘还取消了验资130万元的要求。

我无意中又翻了一下该神盘的入网数据，入网总套数2224套，截至目前，成交比例58%，创下河西楼盘的滑铁卢记录了！

比如说二期D5栋，于2005年开盘，422套房现在还有55套可售，成交均价6838元/㎡，但是到售楼处一问，说没了，这是啥情况？

从2005年的6000多，到2018年的42500，开发商真是血赚啊！其实河西暴涨复出的楼盘之前也不是没有过，怎么大家就不买单了？

要说它的位置，那真算得上是河西数一数二的位置了！它位于河西中轴线、江东中路沿线，万达商圈、河西CBD商圈内，各种生活配套成熟，神盘自己也有商业配套。

并且，该楼盘还宣传有学区，目前在金中实小的施教区范围内，是河西最好的小学之一了，中学为中华中学上新河初级中学，目前一般，具体得以教育局划分为准。

虽然身为皇室贵胄，我们分析了下，该楼盘存在如下几个短板：

其一，产品奇葩

虽然该楼盘是70年产权，为公寓，虽是住宅属性，限购，但公寓属性决定了没有阳台设计，并且容积率6.58，4梯12户，绿化率低，1-4层还为商业，居住舒适度很差。

设计了10余种户型，最小户型62㎡，最大182㎡仅4套，一栋楼里做了这么多户型，后期如果物业维护不当，那场面……会不会很酸爽？

并且，得房率低，据置业顾问介绍仅有69%，而其他楼盘得房率基本在70%-75%，所以我的很多朋友在看完后，表示42500元/平这个价格并不划算。

其二，产权缩水，睡掉了1/3时间

项目2002年拿的地，三期拟交付时间2020年底至2021年初，到手产权缩水18年，70年产权，一下子就睡掉了1/3，未来在二手房市场，不太容易出手，尤其是涉及贷款方面，阻力或将较大。

其三，同质产品太多，房价没有倒挂

光是拿该楼盘三期来说，除了这次开盘的473户，后面还有三栋楼，粗略估计有1500-1600户，并且二期也是公寓，查了下链家数据，目前二手房在4万/平左右，房价没有倒挂。

当然，这个楼盘还有一点让人懊恼的地方，好像比前面三点更值得警惕。

据金陵御史台爆料，开发商是一家外资企业，但自2011年开始，屡次陷入合同纠纷、股权转让纠纷等诉讼中，且多次失信并单方面毁约。

其中，在与某设计院的合作中，开发商两次被裁定败诉，据知情人透露，开发商曾多次恶意违反合同规定，并多次修改规划建筑设计相关材料，甚至以各种理由拖延或拒付合作费用。

而最近的一次又是单方面毁约！据金陵御史台爆料，开发商单方面毁约营销代理公司的合作合同，在该合同处于有效期的同时，单方面引入其他竞品代理公司，原独家合作方已进场两年，还没拿到一分钱，就被突然踢出。

（原合作方代理合同条款）

而这家新进代理公司在前者还没有解约前就进场销售，现在销售数据如此惨淡，这个锅究竟会谁来背呢？开发商自己会背吗？

如此单方面撕毁合约的行为，开发商每次都能一笑而过，对于买房人来说，也要对得起自己的六个钱包不是么？现在有点熏疼这16组买房人了……

NO.2| 贰

同在河西板块的这家神盘，代号“三炷香”，最近有业主抛售二手房，报价仅有2万8，为65年产权住宅，这还是我们认识的河西么？（祥云户型还是挺牛逼的）

该套豪宅疑似半年前以总价780万元，单价32868元/㎡的价格“忍痛抛售”，半年也没成功出手，不过该户型在2楼。

时间回到2012年，那可是这楼盘的高光时刻，当时开发商曾自诩景观造价高过广州星河湾 、品质超过上海汤城一品，这言辞势必是吊打河西乃至长三角一众楼盘了！

话说，该楼盘的位置确实很好，位于河西CBD区域的河西大街商业休闲带的龙头位置，位于河西大街与扬子江大道的交口处，毗邻滨江公园及滨江城市高尔夫球场，有做豪宅的潜质！

早在2012年下半年，该楼盘首开卖到3万/平，并声称其精装修标准高达5000元/平，后来由于极度滞销，不得不在2013年精装改毛坯，售价大幅跳水至2.18万/平，更加糟糕的是，即使大幅降价，销售依然没有根本性起色。

现在竟然有业主2.8万/平单价卖房，这不是白白持有了好几年嘛！查了下二手房数据，目前成交价在3.5万-4万/平左右，对比其他楼盘真的是要被虐了。

2012年，整体河西均价在17000-25000元/平之间。河西单价最高的两大豪宅，华润悦府非毛坯27500元/平、中海凤凰熙岸毛坯26000元/平，仁恒江湾城非毛坯23000元/平左右。

现在这些楼盘价格已经5万-7万了，神盘还在原地摆了摆……

凭心而论，开发商确实也没少动过产品的心思，比如对江景的发掘，以238平户型为例：几乎每个房间都有这么一个超大的半圆形阳台，270度的全景观江景房。对物业服务的重视，但50亩不到的占地面积，仅3幢楼形成的一个社区，要做个高大上的顶端物业，总显得有些局促与力不从心。

NO.3| 叁

而在河西元通地铁站旁的某豪宅盘，也惊现业主抛售房源，65年产权住宅，276平毛坯大平层报价855万，单价才3万+。

2013年6月，该楼盘首开B栋酒店式公寓，价格22000元/平左右。2014年11月，该楼盘推出65年产权公寓，精装30000万/㎡，销售也不理想。在降低精装标准、房价直降10000元/㎡后，也没能改变滞销局面，2015年，前期业主一度要退房。

我推测，业主可能是在2015年均价2万左右的时候买的毛坯大平层，现在3万多抛售？

365二手房网显示，该楼盘333平二手房报价超过了1100万，也就3万多，而一套面积约105平的整租房，月租金要8000元/月。不过仁恒的公寓租金在1万+的比比皆是。

据河西一线不动产经纪人，微博博主财房博透露，上千万的大平层公寓真的不是一般人能享用的，并且一年成交不会超过6套，据说买这个盘的都亏钱了，甚至还有花200万装修的。

我查了下，河西这家豪宅盘陷入滞销局面，已长达6年时间！自2013年销售至今，仍有3套65年住宅性质公寓、59套40年产权公寓可售。

就是这样一个豪宅盘，在2016年，业主入住才1年，就打了2场官司，问题就出在公寓的性质问题上。此次陷入纠纷的是C、D两幢公寓楼，一共180户业主，2016年5月交付。

开发商曾在合同里写明，这两幢的1-5层是商业，6层以上全是65年住宅性质。但现在，180套公寓有20%左右都用于了出租办公。于是，部分用于自住的业主，将房屋用于办公的业主告上了法庭。

业主们说，这些用于办公的公司中，有办信息咨询的，有美容、健身、足疗的，甚至还有钢管舞工作室。这些形形色色的经营场所开业之后，对他们的正常生活造成了严重影响。

曾被寄予厚望的元通商圈重量级综合体的该楼盘，占地3.14万方，建筑面积44万平，开工日期为2011年。

当时开发商宣传，除公寓部分外，项目还拥有5A甲级318米摩天办公大楼、豪华精品城市度假酒店、生活时尚购物广场等，整个项目原计划于2015年全面落成。据说要到今年年中才开业了，河西元通商圈还振兴得起来么？

NO.4| 肆

说到这几家楼盘，似乎有一些共性，即为住宅性质的公寓，这是南京的一个“特产”。

它们要么是定位超前，比如说做了大面积，总价也很高，一般改善的买不起，真正有钱的头部买房人可能又看不上；要么是产品设计略混乱，像头一个，设计了十几种户型，后期维护是个难题。

但总体来说，得房率在很大程度上抹杀了买房人对它们的喜爱。太超前了或者太过时的设计，最终市场数据还是会给出反馈的。

部分内容来源于金陵御史台，在此感谢

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