买房须知

银行房地产类贷款疲态持续，未来政策趋向如何?

《第1财经日报》记者昨日获悉，工行从总行层面“暂停首套房贷8.5折利率审批”，贷款利率重回基准水平。与此同时，中行、农行、建行、招行等仍有较低利率8.5折优惠;但是，已经有银行开始酝酿“跟进”工行的措施。

而昨日央行上海总部发布数据显示，4月份上海本外币个人住房贷款减少22.3亿元，环比和同比分别多减10.8亿元和44.8亿元。

按揭政策或存变

“目前仍在优质客户中实行首套房贷8.5折利率，但不排除未来也有取消优惠、重回基准利率的可能。所以现在会建议客户尽早办理按揭。”一家国有大行某支行信贷负责人对本报记者坦言。

而在一位大型国有银行上海分行个贷部负责人看来，工行取消首套房贷优惠利率的“总行行为”，是基于其自身资金和业务发展情况而定，“在政府要求商业银行支持首套房贷的情况下，不确定未来银行是否会大规模跟进。”他表示。

历时仅一个多月的首套房贷8.5折优惠利率遭遇“夭折”，主要反映了去年以来银行对资金*的渴求。

本报记者从一位银行内部人士处了解到，对于个人按揭贷款，总行层面主要从两个角度考量政策：一是直接政策，即总行直接规定“较低不超过8.5折利率”或“较低不超过基准利率”等;二是考核制度，即每一笔贷款资金所能带来的*，该*不得低于某个指标。

“虽然往年银行在首套房贷上也采取过优惠政策，但今年的政策和经营环境已经不同。”该人士透露，如果是在贷款利率下调，但资金*指标不变的情况下，则银行很可能会被动选择重提利率。

而其所说的经营环境不同，很大程度上也体现在对能够获得优惠利率的客户鉴定上。“也就是说，往年只要鉴定该客户是否VIP客户或提供多少规模存款，即可以很快确定这个客户能否享受优惠利率;但这一轮利率优惠政策，是基于银行内部综合指标测算的基础上，客户是否能够通过资金*综合测算无法直接确定。”该人士说。

本报记者从多家银行了解到，目前商业银行对个人房贷的综合评价体系主要包括贷款客户的年龄、职业、学历、收入等自身指标，以及贷款成数、贷款期限、收入还贷比、贷款违约损失率等贷款类指标。

“大家都在静观其变，看工行取消首套房贷利率优惠后的业务影响情况。”上述大型国有银行上海分行个贷部负责人对本报记者坦言。

房地产贷款疲态持续

持续的房地产市场宏观调控，让银行房地产类贷款疲态不改。

央行上海总部昨日发布的数据显示，4月份沪上个人住房贷款跌幅有所扩大，当月上海本外币个人消费贷款减少20.2亿元，同比多减36.1亿元;其中本外币个人住房贷款减少22.3亿元，环比和同比分别多减10.8亿元和44.8亿元。

此外，4月份上海市新增本外币房地产开发贷款62亿元，其中土地储备机构贷款和保障性住房开发贷款分别增加38亿元和17亿元。

全国范围亦然。央行4月25日数据显示，今年一季度个人购房贷款增加1574亿元，同比少增1757亿元;个人购房贷款余额7.3万亿元，同比增长12.1%，比上年末低3.5个百分点。

“今年将继续执行一贯的房地产信贷政策不放松。”一家国有大行副行长如是表示。

一家股份制银行上海分行相关负责人则对本报记者说，在房地产市场持续调控的背景下，原本就疲弱的个人按揭贷款主要被五大行“消化”;为了使信贷资源和资金利用实现*较大化，今年中小微企业领域贷款将更受青睐。

广州:大银行再推8.5折优惠 房贷优惠面或将再扩大

记者昨日走访环市东路等地工商银行支行了解到，目前工商银行对头次购房者仍执行的是基准利率。“现在总行并没有下发指令， 我们仍按原有政策执行，工行已全部取消8.5折优惠，首套房贷目前系统已全部调至基准利率。”工商银行一位客户经理表示。然而，该客户经理也认为，随着银行准备金下调后，总行可能会对按揭利率定价再次调整，不排除再度出现优惠。

相对而言，中国银行与农业银行在按揭贷款利率政策调整更为迅速。昨日记者在东风中路等地的中国银行、农业银行了解到，这些银行明确表示头次置业的优质客户可以享受8.5折利率优惠。

“按揭利率需要银行审批后才能*终决定。只要客户信用记录良好，银行审批下来现在都能给到 9折或8.5折，我们预计优惠面将继续扩大，优质客户申请到优惠利率应该不难。”中国银行西门口支行一位客户经理对记者表示。同时，该客户经理也否认了“客户需要在中行存入50万元以后才能享受到优惠利率”的说法”。

值得留意的是，在央行近日公布的《2012年第1季度货币执行报告》中提出“继续引导信贷适度增长” 。市场预计，本次准备金下调后银行可贷资金额度将逐步释放，因此资金成本逐步下滑后，更多银行将采用利率优惠措施吸引客户。

信贷松绑将催生更多优惠

此前，在人民银行金融市场工作座谈会上，人民银行行长助理郭庆平强调，实施差别化信贷政策，在房贷方面要满足头次购房家庭的贷款需求等。此后，住建部副部长齐骥及银监会相关人士也公开表示，在继续坚持房地产市场调控不放松的同时，采取优惠信贷政策，支持刚性购房需求。

澳新银行大中华区经济学家周浩对本报记者表示，中国的外汇占款数量在近期出现大幅度的下降，这意味着未来的“降准”空间较大。因此，银行业内对信贷资金释放也形成共识，这导致部分银行再度推出房贷利率优惠。

同时业内人士提醒，房贷利率放宽降低了购房成本，但购房者不宜盲目跟风。银行放宽首套房贷款利率，是响应政府号召，通过优惠政策把已经销售不旺的市场带动起来，除了利率成本之外，还需要考虑房价下跌对购房成本减少的影响。

南京4家银行首套利率无条件85折 传优惠政策随时会取消

目前，农业银行、广发银行、中国银行针对所有合作楼盘，首套房利率较低均可打到85折。贷款人只要信用记录良好，基本上可以成功通过申请审批。交通银行对其合作银行给出的优惠为9折，但中国铁建江佑铂庭的业主可以享受85折的“贵宾级”待遇。

“我们银行与万科是长期合作关系，针对此类合作房企开发的楼盘，贷款人都可以享受到较大程度的优惠。”中国银行浦口某支行客户经理告诉小编，“目前的较低利率折扣是85折。”

据了解，有不少购房者在买房后，不会及时办理房贷，希望能等到更大的房贷利率优惠。近期，农业银行、工商银行等销售经理友情提醒网友，有房贷需求的购房者，近期可以加快办理了，因为首套房利率优惠政策随时可能取消，且优惠名额也有限。

工商银行一位姓王的客户经理就表示，“广州工行已逐渐取消优惠。目前南京较低可以打9折，但经手的成功案例只有到93折，银行会根据每一位客户在银行的信用评级来给出*终折扣幅度。”工行在南京的合作楼盘宣称较低可打85折，工行回应表示，9折以下优惠暂时无法成功通过审批。

以上4家银行不是购买楼盘的合作伙伴怎么办?广发银行表示，只要开发商同意在贷款合同上盖银行准入章就可以，但是这种流程需要购房者自己找担保公司做银行贷款担保，费用在千元以上。

11家银行利率有优惠 外资银行房贷业务少

除以上4家银行之外，包括招商银、工商银行、建设银行等在内的11家银行针对首套房贷，都给出*多10%的利率优惠，具体折扣幅度还是以贷款人的信用评级为考核依据。

南京25家被调查银行中，首套房贷没有任何利率优惠的只有兴业银行、江苏银行、上海银行、东亚银行4家，其中兴业银行和江苏银行都是基准利率，上海银行和东亚银行需要上浮10%。

此外，民生银行、深发银行、邮政储蓄，以及花旗银行、渣打银行、汇丰银行等外资银行由于各种原因基本不办理个人房贷业务。