买房须知

历经了楼市的起落、融资环境的变化，银行与房企走出了蜜月期，双方不欢而散的例子越来越多。

一般情况是，银行收贷弃房企，或者是房企资金链紧张违贷。但浙江浙欧置业房地产开发有限公司(下称“浙欧置业”)与民生银行的这场纠纷却是银行拒收贷款。

在融资环境相对较紧的时期，这显然是一个有悖市场常理的事件。银行与房企互相指责，揭开了楼市在融资场背后鲜为人知的交易。

还贷资金遭冻结

纠纷的爆发点是房企还贷给银行的1.9亿元被“拒收”。

位于杭州的浙欧置业向民生银行发出的“到款”通知函显示：浙欧置业在民生银行的19180万元贷款于2月26日到期，浙欧于贷款到期日中午11点50分将相关款项存入民生银行的还款账户，开户行为杭州天目山支行。

当天13点31分，银行系统查询显示，账户状态为“只收不付冻结”。房企认为，他们公司属于正常还款，民生无权对其款项进行冻结。并告知银行，贷款还款金额已全部到账，要求银行立即解冻账户，以保证到期日还款成功。同时，要求银行立即对此笔贷款的抵押物进行解押并协助办理抵押物注销手续。

记者经多方了解得知，个中原因颇为复杂，银行与企业背后的交易扑朔迷离。其中，一份附加的合同为这场纠纷埋下了伏笔。

浙欧置业与该行签订的融资合同有一附加条件，即浙欧置业须以成本价将其开发的2万平方米写字楼售予银行。但因购房合同及办理产权证过程中遇到纠纷，浙欧置业高层表示，他们想还掉民生的全部贷款，向另一家银行转贷。

但民生银行拿出当初协议，指房企违反其中的第八条：“在甲方(浙欧置业)为乙方(民生银行)办妥房产证之前，无论贷款是否到期，甲方承诺保留一定的贷款余额，同时抵押在银行的5000多平方米办公用房不能释放。”

浙欧置业一名高管说：“贷款到期还掉不再借是借款者的自由意愿，没有理由强制保留贷款余额，协议第八条条款内容是与央行法规相冲突的。”

实际上，协议第八条又牵扯着这笔贷款幕后的另一场交易。

低价售房换贷款

这场交易始于2008年，当时金融危机后的楼市走势莫测，房地产企业的融资窘态逐渐显现。

然而，浙欧置业在杭州钱江新城开发的高端写字楼“尊宝大厦”却逆势销售。

据透明售房网数据显示，2008年伊始，尊宝大厦的销售速度惊人，在半个月时间内销售了323套，一举拿下杭州市区商品房一月份的销售魁首。

在这背后，银行成为此楼盘的“托底”大客户，这方面，银企双方的利益是一致的。

记者拿到浙欧置业与民生银行签订的这份背后的合同显示：浙欧置业向民生银行出售尊宝大厦2万多平方米商业用房，总价2.09亿元，银行已付款总额为1.9亿元，购房应付款1190万元。

“已付款1.97亿元，实际上就是贷款。”一名操作过这种捆绑贷款模式的房企负责人孙先生介绍。

上述协议还约定，房企在前述协议生效后2年内，办妥商业用房产权分割，符合销售条件满足乙方要求，并与民生银行补签商品房买卖合同。

合同隐患爆发

“银行低价置物业，作为企业融资的一项条件，我们银行也有过类似的互利式交易，别的银行也会有。”一名城商行总行高管告诉记者。

这项交易达成后，物业交易量带头冲高，*者不清楚为何尊宝大厦在楼市淡季能有如此抢眼的销售成绩，只知纷纷跟进。

义乌的王先生即是跟进者之一。此前他听说，这一地段将会形成未来的金融、商贸核心。在犹疑间，房子就卖出那么多套令他始料不及，于是赶紧签署了购房协议。

“我们较大的客户××银行，一口气就买下了十多层，建筑面积达到2万多平方米。”楼盘负责人当时对媒体如此表达。

一个销售火爆的商务区在不明朗的楼市环境中就被这样被营造出来。

但此后融资环境发生着变化，而楼价早已一飞冲天。此时，另一家银行游说浙欧置业称，以物业作为抵押，贷款条件对企业更有利。浙欧置业盘算，若转贷另一家银行，融资成本将节约两三倍以上。

因此，浙欧置业不再拿物业去民生银行续办抵押手续，而是等在贷款期到还款并转贷。但民生银行却不认同这一做法，于是就出现了拒收贷款这一幕。

对此，一名银监系统官员认为，拒收企业贷款并扣押贷款一事，银行可能有违规嫌疑。至于背后的附加合同，则当由司法部门作出判定。

前述官员称，银监会去年发文提出的不得以贷转存等“七不准”原则实施一年来，在贷款过程中，企业还是屡屡遭遇银行以存抵贷、搭售理财产品和收取各种费用等“潜规则”，融资成本逐年上涨。

这种特殊时期附加的条件，随着资金市场供需结构的变迁矛盾开始逐步呈现，这也是中国房地产市场畸形表现之一。

对于此纠纷，记者获悉，目前民生银行与浙欧置业还正在进一步协商。