作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
核心内容:如果是夫妻共同财产,哪怕产权证上只有一个人的名字,也必须要卖方夫妻一起来签字。夫妻共有房产处分,应当取得夫妻一直同意。下面法律快车小编为您介绍。
一直想买房的陈小姐*近比较烦,10月份她看中了桥北某楼盘的一套120平的二手房,并且和卖方李先生谈定了95万的价格,双方在中介公司签下了三方合同,并支付了5万元的定金。谁知,交完定金第三天,事情起了变故。中介打来电话说,李先生的这套房子是夫妻共同财产,现在他老婆不同意卖房了,并且要求以房屋所有人没有都签名为由,取消合同的执行。
陈小姐想到房主一定是打的这样的如意算盘:昨天江北土地拍卖,拍出了地皇,房主认为桥北房价以后会涨,便以此为理由反悔不卖了。“签合同的时候,李先生提供的房产证上只有他自己的名字,当时谈价也只有他一个人来,他也没说明是夫妻共同财产。现在他提出解除合同,算李先生违约吗?他说夫妻共同财产他自己单方签订合同无效,这个有根据吗?合同的违约条款上写的赔双倍定金或首付款20%的违约金,具体赔偿以哪个为准呢?”
夫妻共有房产一个人签字不算
宋律师指出,依据我国婚姻法及物权法的有关规定:对夫妻共有房产的处分行为,应当取得夫妻的一致同意。如果李先生未经其妻子同意,擅自与陈小姐签订房屋买卖合同,在法律上被视为单方处分共有财产,属于效力待定的行为。如事后李太太予以认可,则房屋买卖行为有效;否则,该行为当属无效。
但是即便李先生的买卖行为被认定为无效,也不影响其与陈小姐签订的房屋买卖合同中违约条款的效力。因此李先生不能继续履行合同,陈小姐可依据合同要求李先生承担违约责任。
没收定金的数额不超过合同标的20%
如果陈小姐和李先生在合同中约定卖方的违约责任为“赔双倍定金或首付款20%的违约金”,那么陈小姐在向李先生主张承担违约责任时应注意以下两个问题:
第1,定金是买卖双方一种履约保证,如果卖方违约则需向买方承担双倍返还的责任。本案中,依据担保法解释的有关规定,陈小姐可以主张其定金权利。如果是“订金”,则在法律上没有明确规定,通常是指具有预付款性质的一种支付,如果卖方违约仅需返还即可。
第2,合同法规定,违约金和定金同时存在时,只能选择其一,陈小姐可以根据具体数额作出选择。但是在确定具体数额时,陈小姐还需留意法律对定金及违约金数额的限制性规定,即:定金的数额不应超过合同标的额的20%,而当违约金过分高于造成的损失时,具体是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,法院可以应当事人请求予以适当减少。
若已经过户买方可以主张所有权
如果李先生与陈小姐在办理完结房屋所有权变更登记后,李太太提出李先生未经其同意擅自处分夫妻共有财产,要求对买卖行为予以撤销。在这种情况下,陈小姐可以以善意取得为由,主张已取得该房产的所有权,但必须满足下列条件:第1,陈小姐必须证明自己在受让该房产时是善意的,即在房屋买卖过程中,陈小姐并不知道该处房产是李先生的夫妻共同财产,而是善意地相信李先生是该处房产的少有所有人。第2,陈小姐是以合理的价格买得该处房产。第三,该处房产已依法办理了变更所有权登记。
中介机构不提醒
在李先生违约的情形下,陈小姐是否可以要求中介机构承担赔偿责任,这需要视具体情况而定。房屋中介机构介入到房屋买卖过程主要有两种方式:
第1,以居间身份为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务,而不作为房屋买卖合同的当事人。在这种情况下,其只要尽到如实报告义务,未隐瞒重要事实或提供虚假情况,则无需承担其他责任。
第2,若中介机构作为第三方当事人参与了房屋合同的签订,即签订了三方合同,据此可认定为买卖双方是基于相信中介机构的专业资质而签订合同,中介机构应具有基本的合同风险控制能力,包括应审慎地对合同主体身份进行审查。
本案中,陈小姐是与李先生以及中介机构共同签订了房屋买卖的三方合同,如出现因李先生隐瞒买卖房屋为夫妻共同财产而无法履约的情形,且三方合同对中介机构的审查义务已作出约定,陈小姐可向中介机构主张违约赔偿责任。
依据相关规定,对夫妻共有房产的处分行为,应当取得夫妻的一致同意。