作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-21
上海贷款买房首付比例是多少?贷款买房究竟有哪些“潜规则”？想要贷款买房的购房者们一定不要错过！
上海首套房贷是多少？
购房者采用商业贷款的话，首套房贷款需首付3成，贷款执行基准利率，即5年期以上贷款利率为6.55%;
购房者采用公积金贷款的话，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%;购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
贷款买房竟然也有“潜规则”？
银行“嫌弃”组合贷款
申请公积金贷款时，若是额度不够可以考虑组合贷款，但是银行对这组合贷款却不那么待见，多数银行都不愿意接受组合贷款。银行这样做其实是有原因的，办理组合贷款涉及到银行、公积金管理核心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款，但是组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来*的交易。
从风险的角度看，比如公积金管理核心委托对接的A银行发放贷款，借款人需要将房屋抵押给A银行，如果购房者同时向另外一家B银行申请商业贷款，那么已经抵押给A银行的房子是不能再次抵押给B银行的，无法获得抵押权的B银行为了避免风险，只能拒绝组合贷款。
但是，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。
房贷提前还款要交“罚金”
不少购房者会考虑提前还款，不过一般银行会要求申请提前还款的购房者缴纳一定比例的“罚金”，也就是违约金。因为申请房贷的头一年是利息*多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。要是购房者坚持提前还款，银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。
但是，现在政策有变化啦！
目前，大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了，但会有还贷时间要求，如中国银行要求供楼不足一年的不可提前还款，一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金啦！
银行对房贷利率折扣缺少“变通”
举个例子，假如贷款100万元，期限30年，按照等额本息还款，贷款时利率折扣为上浮10%，按当前基准利率4.90%，执行利率为5.39%，每月月供5609.07元，总支付利息为1019,264.23元。
现在银行将较低折扣降到了8.5折,执行利率为4.17%，每月月供为4872.68元，总支付利息为754,164.07元
总利息相差265,099.93元，26万多，月供相差736.39元！
是不是很震惊！但事实真的就是这样！
很多在降息前申请贷款或者已经获批的购房者仍要按照降息前的优惠折扣缴纳利息。这就使得一部分房奴们眼巴巴地看着折扣优惠却享受不到。通常，优惠折扣会在贷款合同中写明，虽然基准利率会随着央利率行的调整而变化，但是利率优惠折扣却不会改变，这就显得银行太不懂得“变通”。
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