买房须知

地产家居网 南京讯

刚刚过去的5月，南京楼市热度不减。据网上房地产数据显示，5月南京共销售新房8052套，仅次“金三月”。前5个月楼市，除2月因春节小长假等因素销售量为4176套外，其余4个月市场销售数据一直处于高位，1-5月南京新房共销售3.5万余套。刚需房、豪宅平分秋色 5月新房销售8052套同比涨3成

“补货”、“涨价”、“跑量”，在过去的5个月中，这些或是描述南京楼市用的*多的形容词。业内人士指出，前期市场消化过快，各板块在今年均出现区域房源供给不足的现象，不少新推房源便起到“补货”作用，在中小户型“物以稀为贵”的市场下，新房价格也出现“微涨”，而从销售结果看市场回应仍积极，不少开发商轻松走量。

1-5月库存少了7千套 买热盘得“靠抢”

截止到5月较后*，南京网上房地产数据显示，楼市可售房源为3.8万余套。拉回到5个月前，在2012年12月的较后*，当时库存量为4.5万余套，5个月时间南京楼市库存降了7000余套。此前本站对万唐置业总经理周斌采访时曾表示，只有楼市库存量在4万-4.5万余套时，市场方可称作健康运行状态。

然而，身处“亚健康”的楼市，却并没有在销售上出现所谓的病态，相反一路飘红。南京楼市1-5月销售数据数据图显示，金三月南京新房共销售8447套，创下了前5个月南京楼市月销售数据的较高值，而该月9685套的认购量更是创下了自2011年限购以来的近日峰值。

在此后银四、红五月中，市场依旧发挥稳定，每月销售量维持在8000套左右，南京楼市用数据佐证了市场热度。但在居高的销售数据背后，多个板块呈现出房源供应“喂不饱”的现象，尤其是个别热点区域，但凡有新房入市，均能引发购房者的争抢。

今年3月，城北金地明悦项目详情业主社区相册样板户型视频地图项目一口气加推300余套房源，对于新尧新城区域而言这一体量不容小觑。但不到一个月时间里，该批次房源便消化殆尽，随后在5月初项目二次加推中，100余套房源在半天时间内卖出9成，现场很多购房者“空手而归”。区域内可选择房源的“缺失”，是促动跑量的关键，购房者“抢房”在所难免。

与金地明悦项目详情业主社区相册样板户型视频地图有着类似情况的还有位于江宁东山的中航樾府项目详情业主社区相册样板户型视频地图，项目所在区域同样久未有新房入市，故即便加推新房的售价涨幅超过了10%，仍然在开盘当晚博得“夜空”。江宁房价上涨引发蝴蝶效应 1万7俱乐部让豪宅变刚需

刚需购房要“抢”，部分改善型住宅也靠着少有快速走量。其中比较具有代表的莫过于河西新盘莱蒙水榭春天项目详情业主社区相册样板户型视频地图的头次亮相，27000元/㎡的定价取得开盘当晚去化8成的成绩。“这个项目确实让人惊讶，价格其实并不便宜，但能吸引这么多购房者前往抢房，换做去年对开发商来说是想都不敢想的”，城中某盘开发商如是评价。

而在购房者看来，市场升温价格走高乃大势所趋，对待刚需户型下手必然“稳准快”。上述被楼盘不过是前5个月南京楼市的一个侧影。5个月时间，虽然有时“乌云”遮市，但也只是短暂停留。市场跑的快、购房者追的急，1-5月楼市注定在“高温”中收场。

5月南京楼市住宅销售面积分布 来源：南京网上房地产

刚需户型成跑量“神器” 100㎡以下房源占比超4成

如果说“抢房”是楼市表现热度的一种现象，那么房源户型便是身后默默发力的助推手。从莱蒙水榭春天项目详情业主社区相册样板户型视频地图的首战告捷，到中航樾府项目详情业主社区相册样板户型视频地图的“夜空”，再到金地明悦的连夜排队买房，一场场楼市疯狂被购房者演绎。市场的火热绝非偶然，此类新推房源的户型面积，多为80-100㎡之间，也就是购房者眼中的刚需户型。

其实，自2012年下半场楼市渐入佳境后，市场刚需房源已经被消化不少，以致于今年刚需房成了“香饽饽”。一位开发商表示，曾经市场*不缺的就是刚需房，现在反过来了，改善冒头刚需弱，一些手里握有刚需户型房源的项目，将此看做“量价齐升”的“灵丹妙药”。

在4月重头登场的恒基九珑天誉项目详情业主社区相册样板户型视频地图推出项目较后1批房源，其中包含部分95㎡和105㎡偏刚需户型，*终该批房源在开盘不到1小时内便全部售完。但开发商在对销售成绩表示认可的同时也坦言，价格上涨空间本可以很大，但在调控政策前还是选择了“平价走量”。与其相似的还有中电颐和家园，在近期加推的新房中90㎡户型仅剩不到10套，前期剩余部分单价较高的71㎡小户型，也早已被购房者“抢走”。价格报不上去”!与“税”抢跑开发商平价走量频日空

据南京网上房地产显示，在刚刚过去的5月，南京楼市100㎡及以下户型销售比例为42.02%，其中80-100㎡这一面积段的户型购买比列为31.8%。对此南京网尚研究机构数据研究员杨建祥表示，这与过去5个月的数据基本一致，80-100㎡的户型卖得*多，其次100-120㎡和120-144㎡占比相当，刚需购买力依然占据*主力。

“刚需并非只能定义总价在100-130万以内的房子，根据购房者需求不同，往往两三百万仍旧买的是刚需房”，周斌表示，诸如莱蒙水榭春天这样的楼盘，就是所谓的“改善价刚需房”，主力是80-100㎡的户型，对于一些有居住要求的头次高端置业者而言，是很好的选择。

此外，网尚数据监控核心监控数据表明，过去5个月意向购置90㎡及以下户型的购房者占比均超5成。可见，2013年改善市场虽有复苏，但刚需户型仍旧占领着市场高地。

1-5月南京楼市购买户型意向数据图（90㎡以下） 数据来源：网尚数据监控

新政太温和助推楼市？专家称下半场市场销售或稳中略降

除了刚需户型的“补货”让楼市升温外，来自市场的外部力量同样催化了前5个月南京楼市的销售状况。“从前5个月来看楼市整体表现出价涨量增的局面，销售一路飘红，除房源本身品质外，3月出台的新国五条也从侧面对购房起到了助推作用，不少人担心后期会出更严厉政策而加快置业速度”，周斌如是说道。

于今年3月初由国务院颁布的“新国五条”，落地南京后被不少业内称太温和。“新政的温柔，让不少曾经等待的购房者当机立断，放手入市”，南京工业大学房地产管理系主任吴翔华也表达了同样的观点，他认为促进前5个月市场销售的关键就在于政策不够强硬，对楼市的价格、销量都没有起到打压作用，后期南京房价仍会继续小幅上涨，直到“有力度”的政策出台。

当下，已经进入6月，对于2013年南京楼市后市会如何走，周斌认为下半场楼市销售或将出现稳中略降的态势，“主要前期在政策的影响下，很大一批等不了的购房者已经入市，需求提前得到释放，预计今年全年销售约在8万左右”，周斌如是说道。

不过吴翔华则提出了不同的意见，“在没有相关政策出台前，对楼市下半年的预判很难把握”。吴翔华表示，若在下半场出现更“严历”政策，那么热度自然会降温。（地产家居网 韩斌）