买房须知

[摘要]房产税普遍征收不现实 不如规定首套房不征收

一位是房产税征收的力主者，一位是上世纪90年代就跟踪房地产市场的国务院参事，还有一位是年轻活跃的领头经济学家——昨日在南京举办的“楼市走势高峰论坛”上，三人汇聚观点激荡，但谈及房价预测，均答曰：难！

房产税触动既得利益，但征收大势已定

“房产税不是全能的，但回避房产税万万不能！”近年来围绕“房产税”争议不断，国内这方面研究权威、财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税触动了既得利益，“它是住房保有环节的税种，征收自然会引起不满。但从全局考虑，对那些先富起来、住豪宅、拥有多套房的人征税，符合收入分配优化的改革方向，但又不至于伤筋动骨。”

“房产税征收，技术上不存在问题。”他尖锐指出，物业税空转试点已开展10年，但相关数据被管理部门“冰封”，导致无法引入更多理性讨论。“之前叫物业税，现在叫房产税，空转试点城市已从6个扩大到10个，包括南京在内。试点时对区域内所有不动产进行界定、登记，相关信息采集后输入一个软件，自动评估出年度可征税收，但相关信息被捂得像铁桶一般。”2012年底，财政部发文表示把住房交易和保有环节的税进行整合，住建部也表态要积极推进房产税试点。贾康称，2013年可能看到房产税改革试点扩大范围的具体部署和动作。

此前社科院建议，对家庭人均面积超40平方米以上的部分征收房产税。“有调查称60%以上的人不赞成这样做。”贾康表示，房产税普遍征收不现实，不如规定首套房不征收。“第1套房无论面积大小都不要征，日本的经验就是这样，管理成本低，把事情做起来，一开始不要计较太*。”他认为，建立高端征税框架很必要，即住房基本保障部分不征税，超出部分才征，让老百姓吃定心丸。至于“基本保障部分”如何界定，有待探讨。

投机拉升房价，

与其限购不如限售

房价是谁抬升的？国务院参事任玉岭的回答是：*、投机者，土地财政，还有房产腐败。

上世纪90年代初，任玉岭就跟踪房地产市场。这些年，房市几度起伏，但上涨成为鲜明标签。“住房的属性本是为居住服务，但这些年充斥了大量*和投机，不少地方房子空置。”

土地财政也助推了房价上涨。“从农民那儿拿地三万五万，再卖出去就是几百万。建设中的层层转包也抬高了土地价格和住房成本。”

调控背景下，房价仍在上涨。银河证券领头经济学家潘向东认为，调控实则扭曲了市场供给与需求。“房地产市场与经济周期密切相关，当前经济往下走，房价却还在往上走，显然不合理。2004年以来的房地产调控抑制了供给，比如对开发商融资进行限制，市场交易一火就抬高个人住房贷款门槛，但城镇化进程加快，需求在增加，供给却在减少，房价必然上涨。”他将限购形容为“家长式”行政化做法，并不尊重经济规律，建议与其限购、不如限售。“房子出售，征收交易环节税，这样一来，你可以改善购房，但别*。”

不谈涨跌，

希望监管层以新手段理顺市场

今年房价是涨是跌？“我不预测房价”，任玉岭说。

善于“研究”的贾康，也不做涨跌结论。他说，在2012年上半年宏观经济运行下滑过程中，房地产也经历了严峻考验，但到下半年，随着稳增长政策效应体现，房地产业也随之回暖。“但是，前段时间累计积存的投机并没有被有效挤出，当前必须正视这一矛盾。有人说可能出现所谓‘*式’的报复性反弹，并不排除有这样的压力，当然调控不会坐视不管，强化行政手段的现象或许出现。”

“十几年前M2才十几万亿，2013年时估计会达到100万亿，货币不断扩张，而城镇化发展起码还有10年。”潘向东摆出现实，让听者自己下结论，不过他也表示，如果今年延续2012年“量价齐升”现象，那新一届政府肯定会改变调控思路，采用新手段理顺市场。

时近九月，“金九银十”注定将成为调控下楼市新的兴奋点。

实际上，房地产市场销售一直在持续恢复，而“金九银十”正是“助推剂”之一，不少人不禁要问，房地产调控成功了吗?

也许可以说成功，正如万科董事长王石所说，“现在中国房地产调控政策打压的不是房地产市场，而是打压居高不下的价格，从这个角度来说，宏观调控已经成功”。

又或许如“南方某房企退出房地产市场”，行业似乎已出现清盘和洗牌。

8月18日，有媒体称南方某中型房地产开发企业已下定决心撤出房地产开发业务，转型资本运作，公司近期将遣散近千名员工。8月22日近日消息则称，该房企就是合生系老板朱孟依旗下的珠江*。

珠江*因此事不得不发布澄清声明，称未来中国房地产业仍有良性的增长空间，公司在房地产行业有多年的发展基础，没有退出房地产业务的可能。

珠江*一纸澄清公告想将这件沸沸扬扬闹了近一周时间的事件按下去，但很显然，上周六日市场并没有因此稳定下来，静候金九银十的到来。

山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，连续释放出多条颇受楼市关注的信息。一是在该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点;二是明确有条件的城市可对头次购房者适度降低首付比例。

很显然，山东新政是为今年“金九银十”所准备，并规定自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。各市也要总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。

“监管预售资金、试点现房销售”，无疑是将此前“取消商品房预售制”的传言往前推进了一步;另一方面，山东新政对于首套房贷和二套房贷“一放一控”，一定程度上符合保护自住刚性需求的原则。

无论如何，山东新政为国务院7月督查之后的各地楼市调控提供了一个思路和样本，但关键是“如何协调好房价和地方经济发展间的关系，这是对调控能否持续的一个考验”。

房产税显然也会是一个关键因素。

近段时间，有关房产的消息一直都在流传。先是全国地税官员开展房产税税基评估集训;再是湖北湖南将开展房产税试点的消息;三是有财政部属下研究机构负责人称房产税扩容已锁定方向。

央行调查统计司近日发布的研究报告中也建议，扩大房产税改革以取消限购。

报告中称，可从以下几个方面来改进和完善现行的调控手段，一是加快保障房体系建设;二是加快推进房产税改革;三是丰富差别化的信贷政策;四是建立和健全相关法律体系。