买房须知

讯在传统的住宅市场受到*严厉调控之后，商业地产、产业地产等*领域兴起，武汉产业地产呈现升温之势。近两年来，随着房地产市场的调控和湖北省工业实力的壮大，产业地产被各路*商看好。目前武汉市有9大工业示范园区，规划总面积达380.52平方公里，据统计，多数产业园在“十二五”期间的工业总产值将超过百亿元。这些产业竞争优势将不断推动提升武汉这座城市的综合竞争实力和竞争优势。不少专家认为，今后产业地产项目将不再是单一的工业园区，而是一个融入生活、娱乐等多种形态的产业地产综合体。在传统的楼市淡季里，产业地产似乎脱颖而出，成为一条新型的发展之路。武汉诚挚邀请武汉地产圈的业内精英谈房论市，解读产业地产发展之路。

工商联房地产商会梁春：产业地产应渐入寻常百姓家

全国工商联房地产商会不动产总经理梁春：近年来产业地产才逐渐被开发商、政府和老百姓所认识。“去年我们部分业务全部是产业地产，今年上半年有六七个，从数量上来说今年的产业地产的行情井喷式的，和现在的住宅市场的打压形成了反差，有燎原之势，既有发达地区发展的形式，也有新一轮地区产业转移、复兴的情况，应该是百花齐放，不管是大的定位还是整个的操作。”

产业地产不像住宅项目那样和老百姓的生活息息相关，如何让它进入寻常百姓家，让其*购买工业地产项目是一个很重要的问题，因此我们不仅要培育市场，更需要*人接受这个观念。产业地产如果从地产角度来理解还是属于大的商业地产的范畴，用来作为创业、生产，做企业服务性为主的特征。但是从整个行业来说，更需要研究地产发展的规律和区域经济发展的特点，找到和政府园区产业的结合点，自身形成一个独具模式的新行业。

毕竟工业地产具有*属性和未来的增长*，对于抗风险的要求和整个国家国民经济的发展息息相关的，而且抗风险性要比股票、期货、重金属的稳定性更强，也有避险的需要，财务风险的考虑，*的安排等等，因素很多。近两三年时间价格几乎番了三到五倍，几万块钱的地现在变成几十万，工业地产正在实现商业化的转身。下一阶段工业地产还是产业地产，每一个开发商、政府、*者都要找到自己的切入点，不像住宅就是满足生活的需要以及舒适度的需要，看中的是政府区域经济的环境，远去的运行系统，链条的完备，以及自身集群的形成，内生发展的动力等，还是比较庞大的一个系统，一般老百姓对它的选择和判断还是需要专业人员给予一些建议和参考，不像住宅只是考虑地段，工业地产不是按照商业理解，而是按照整个区位来理解。

竹叶山集团市场总监周汉生：结合地方产业做特色地产

“目前住宅市场库存量很大，卖三年都卖不完，商铺也一样，很多地方空置率达到80%、90%，有的偏远地区的写字楼空置率同样很高，因此我认为把房地产和产业联合在一起，应该是今后房地产发展的一个方向。”竹叶山集团市场总监周汉生表示：我们主要的产业是建立市场——农贸市场，钢材市场，汽车市场等，我们企业现在做的市场在武汉有一个竹叶山集团，还规划在襄阳做一个大型的农贸市场，主要是做蔬菜批发、物流、住宅等一系列产品。此外，在咸宁、赤壁、嘉鱼等地区也准备做一些大型农产品市场。我们这个产业不仅是开发房地产，但是要把当地的产业联合在一起，形成特产。

“政府要求产业地产代来税收，为当地带来就业率，如果空置率很大政府会很头疼，做了以后扯皮就不行，要给当地的老百姓带来实惠和税收，不是说空话，而是要和当地的资源结合在一起。”周总以襄阳为例：“襄阳是一个农业大地级市，农业产量很大，他们的农业市场很大，襄阳种子市场、干货市场、调料市场，那边有点分散，现在武汉市都结合在一起，中环商贸城就是这样，有汽车、有钢材、有调料市场，整个中环商贸城一期开发完了，二期要进行升级。”

开元地产杨佳：多重利好触发产业地产井喷

“今年以来特别集中的井喷，产业地产的需求突然爆发出来”。开元地产总经理助理杨佳进一步阐述成因：首先产业地产给政府带来非常大的好处，第1，它对于整个区域的产业升级有好处，产业升级之后区域价值提升了的，无论是商业还是地产有很多源源不断的人要进来，原来建设的商业和住宅就有人用、有人住了。第2，业地产有很多形式，如果给产业地产下一个定义，无论是产业链条形式，还是链条某个环节的高端聚集，这两种形式都可以形成产业地产。第三，现在有很多私募的基金跟着进来，它把注册地全部放到这个产业园里，成了这里的公司，交税在这里交，但是它的*是全国各地*，甚至世界各地*，在这里地也没有动，生产也没有进来，但是这个区域开始运作一年不到的时间已经产生大笔的税收，政府就是零地价供一片地出去，很诚心诚意地把拉客户进来，他们做了很多工作，和我们以前的房地产开发和产业园开发已经很不一样了，颠覆性的，政府是非常喜欢的。

杨总表示：此外，对于产业地产这几年推动这么快，这么井喷式爆发的背后有一个很大的助力就是资本市场。“我们总结出来产业地产资本运作，是通过各种方式大量的资金投入进去，加速产业地产的开发建设和招商，产业地产的*周期非常长，*很稳但是很低，还不如赚点快钱，我为什么投入进去呢？因为资本市场进入，比如专门为这个产业项目做一笔基金，它加速了产业的开发，速度拉起来了，原来打算三年建起来的东西可能两年或者一年半建起来，资本后面跟着很多产业运营商，同时资金后面跟着很多产业，只要这个地方有这个机会符合城市的功能，一旦让我进来，我投50亿，如果是一个医疗产业园，后面的医药制造、医药销售、医疗器械等等相关产业都马上进来，马上配套起来，不像一个工业园建成几年还在招商，但是这个税收可以先进来或者注册地进来，无论对于商家、产业运营者、*商来说都是很好的。”他还补充道：现在更好的一种做法叫“产城一体”和“产居一体”，产业和城市、产业和居住放在一起考虑，这样的模式出来之后居民对产业就有兴趣了，产业引进的同时会有整个居住和商务的配套。

德成控股金晟：十年内产业地产或取代住宅及商业地产

德成控股策划师金晟从项目实际分析产业地产为什么这两年发展得这么快：武汉市工业倍增计划，地方政府有增强地方工业底蕴的欲望，能规划好区域大的背景，提供一个大的平台，引进龙头型企业，但相应的配套和生产服务型的企业政府不可能有那么多精力完成这些很细节的操作，这时候需要有大量专业型的服务机构和服务商帮助，这就促使了所谓的产业地产这几年蓬勃发展的现状。金晟指出：近几年在产业地产领域，万通走的模式很特别，基本把现有有的产业闲置资产重新包装重新利用，而产业园上做得比较好的上海的张家产业园……他们做的也就是一种服务，政府提供好骨架，他们把血肉填充起来，产业不仅是提供税收，整个区域价值也会提升，这时候周边的住宅地产自然有会水涨船高，具有一种磁极效应，把各种各样的资源吸引到这个区域来，这样才能完成整体的升级。

金总谈到未来产业地产的发展，认为十年以内产业地产可能会取代住宅地产甚至商业地产，成为一种指引型地产来指引行业，来指导一个区域的发展。产业地产达到了一定的规模、一定的数量自然会有一种居住的需求。其后金总以阳逻港项目为例：“我们在完成招商工作之后，在当地接着就会形成5、6万人甚至到8万人产业的综合体，因为大多数企业还是希望工人能集约在工厂的周边。在这种形势下，阳逻港项目形成就会对周边形成很强大的住宅需求，一旦住宅需求成为现实就会形成商业需求。此外，武汉周边本身有一个比较现实的例子，比如东西湖地区，它*早作为一种产业区来形成，但是目前来看东西湖区居住产业已经很发达，成为武汉市的居住副核心，商贸也很发达。产因此业地产的发展会创造更多的产业需求，这是产业地产未来会成为主流性产业模式的趋势。

中加科技城招商总监周燕：产业地产空间会更大

现代中加科技城招商总监周燕认为：“目前产业地产这个词很热，很多开发商*者会关注这方面，我们集团也一样，我们集团以前一直都是以住宅商业开发为主，从去年开始往这方面有了计划。我们更多认为这是属于工业地产加商业地产的结合，以前很多地产都是在比较偏远的地区，距离市区比较远，可能导致这个园区到较后虽然有土地价值，带来了税收，但是根本带动不了商业，我们*近的商业基本都是市核心，地价越来越贵，但工业用地价格比较合理，可能它的空间会更大一些。”

周总谈到其集团目前第1个项目是现代浙江科技城，估计在武汉的“1+8”城市——仙桃，“我们也跟行业内的领导探讨，目前尽量往产业地产转移，我们园区设计也是一样，有工业园、住宅、产业园、办公楼等，但是招商是前提，只有把招商基本工作做好以后之后的商业是水到渠成的过程，我们项目对面是一个仙桃的南城新区，未来发展很不错，目前招商还是前期的工作，*近也去了很多城市。从目前*工业来说，在珠三角是非常的发达，如果在中部地区*产业可能*会很慢，但是在珠三角*非常高，厂房的租金一般在50—80，*差也有20，也不卖，是持有物业，长期的。目前中部地区，特别是武汉，这种大的产业园比较少，*集中就是光谷那边，*近也一些项目起来，比如汉口北，汉口北也是守了好几年，突然因为政府要求整体搬迁汉正街，那个地方整个形势非常好，也要把浙江的小商品引入进去。”