买房须知

[摘要]小产权房是多年来活跃在我国房地产领域的颇具中国特色的一种房地产形态，影响着相当一批人的生活。小产权房已经成为缓解住房矛盾、加快新农村建设、改善农村住房条件、改善农村人居环境的重要房产形态,房屋建设图也变得非常重要。

小产权房是多年来活跃在我国房地产领域的颇具中国特色的一种房地产形态，影响着相当一批人的生活。小产权房已经成为缓解住房矛盾、加快新农村建设、改善农村住房条件、改善农村人居环境的重要房产形态。发端于北京城乡结合部，风行于全国。

目前小产权房的处境十分微妙和尴尬，一边是强劲的市场需求，相当一批购房者争相*，另一边是相关部门的严厉查处，达摩斯之剑高悬，随时都有被推倒的危险。各方相持不下、博弈焦灼。那么，小产权房到底是怎么回事呢？我们不妨一探究竟。

一，小产权房是新农村建设的需要与创造

小产权房已经成为社会各界关注的热点话题。前些年各大媒题争相报道，特别是山东济南市大规模推倒小产权房的做法，更是引起全社会的广泛关注。一些开发商也纷纷发表观点，其中相当多的人对小产权房进行无情的鞭鞑。大有置于死地而后快的感觉。

小产权房是在新的历史时期，中国农民智慧的创造。随着城市化进程步伐的加快，随着新农村建设的不断深入，随着农民生活水平的不断提高，一种新兴地产型态--村镇地产应运而生。目前，我国只有《城市房地产管理法》，对于村镇地产还没有相应的法律，一些大的原则也只能遵循《宪法》、《土地管理法》确立的基本原则。这就造成相关法律滞后的问题。在这种情况下，富有创造力和智慧的我国农民就创造出了小产权房这一住宅新模式。

新农村建设不是一句空话，要对广大农民负责，要为广大农民谋取实实在在的利益。在新农村建设规划纲要中，其中非常重要的内容就是要不断改善农民居住条件，加强基础设施建设，改造旧村住宅，不断改善农村人居环境，治理村容村貌，使我国农村早日成为生活富裕、社会安定、村容整洁、经济繁荣、环境优美、安居乐业的新型农村。在这样一个大环境下，广大的农村兴起了一场“自我城市化”的浪潮。随着核心批准重庆以城乡一体化为主旨的统筹城乡协调发展综合试验区的启动，一场新的改变城乡二元结构的伟大革命开始了，这将是一场*革命，它将改变中国的社会结构，改变中国下一代农民的命运。新农村建设的风起云涌，对中国农村未来发展产生了深刻的影响。一些*新模式也在实践中不断完善与创新。

在新农村建设的浪潮中，一种新兴的地产型态--村镇地产应运而生。所谓村镇地产，就是指在国家法律许可框架下，利用农村旧村住宅用地和闲置荒地，进行以改善农村居民居住条件为主旨（其中剩余部分可出售给城乡居民）的房地产开发建设，其开发土地以农村集体所有土地为主（在集镇开发建设中可能会有少部分国有土地）。村镇地产的开发主体一般为农村经济合作组织，也有一部分是农民经工商注册的集体经济实体，也可以是社会上有实力的开发、*企业。村镇地产使得农民把有限的土地资源充分的加以整合、利用，实现土地效益较大化，进而不断改善村民居住条件、改善人居环境。在村镇地产开发建设中，还可结合当地具体实际，开发旅游观光、休闲度假等第三产业，使得农村成为各业兴旺、百姓富足的新农村，逐步缩小城乡差距，*终实现城乡一体化的目标。

小产权房正是适应新农村建设的需要而产生的解决农民居住问题的新型住宅形态。小产权房是具有中国特色的一种住宅产品。小产权房的开发建设具有以下十大特点：

一是土地成本低。大多为本村集体所有土地，不存在“招、拍、挂”环节，也不会有“天价”土地产生。

二是政策很优惠。按照现行政策，对于旧村改造、新村建设项目，国家减免相关税费，办理各类手续也从速审批。

三是建安造价低。由于是在本乡本土开发建设，相对建安成本要低很多，劳动力充裕，建筑成本相对也要低许多。

四是拾遗补缺。在房价一路飙升、居高不下的情况下，为周边居民甚至城市居民提供低价位房源，解决一部分城乡居民的住房困难。

五是提高土地*。农民通过开发建设小产权房，真正成了土地的主人。过去，政府以极低的价格从农村强征土地，然后以几十倍乃至成百倍的高价出让给开发商，农民土地*甚微。小产权房使农民获得数十倍、上百倍于征地的土地增值*。通过租售这些房屋获取持续稳定的收入。土地*得到大幅度提高，农民实实在在得到了实惠。

六是惠及百姓。小产权房以其低价位、经济实惠的特点，不仅改善农村居民的居住环境，同时也为城市低收入家庭解决住房困难提供了方便条件，一些原来的住房困难户、拆迁户也都能有适合自己的选择。

七是有利于构筑和谐社区。由于历史原因，造成城乡二元结构的形成，城乡差距越来越大。随着城市化进程的加快，一些地方开发建设了大量小产权房，这一方面解决农村居民住房，另一方面也为城市部分居民解决了住房困难。城乡居民在同一小区共同生活，可以增进友谊、互相了解、互相学习，进一步提高城乡居民素质，共同构筑和谐社区。

八是有利于土地资源合理利用。小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它有效地打破了政府高度垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落，也使土地资源得到有效的利用，使得土地开发价值较大化。

九是改善了农村人居环境。过去农村住宅大都是一家一户的庭院式结构，既浪费有限的土地资源，又不利于村容村貌治理。通过旧村改造，使开发小产权房的农村居民都住上新楼房，村容村貌变好了，人居环境改善了，百姓自然也就安居乐业了。

十是加快了新农村经济发展。由于开发建设小产权房，将会带动建筑、建材、家装等第三产业的发展，如果属有特色的乡村，还将带动旅游观光、休闲度假的发展，势必带动整个新农村经济的快速发展。