买房须知

石家庄房价十年来几乎一直再涨，和几年前相比，现在的石家庄房价让人难以预料和接受。那么是什么影响了石家庄房价的持续走高呢？房地产开发的成本有哪些？大家买房都被开发商赚了多少？小编就来跟大家探讨一下石家庄楼盘定价之谜。

要想了解楼盘定价的秘密，先要知道一个新的价格名词——楼面价。

【科普时间】楼面价是指土地价格除以该土地的允许较大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的较大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面价的计算公式为：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。

那么问题来了，楼面价与房价有什么关系呢？？？

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。而商品房的*终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房*终售价的参考标准之一。

除了楼面价外，建筑费用也是一个项目开发成本的大头，在石家庄，基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家较低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500～1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

所以说，开发成本价≈楼面价+1500的建安成本，现在大家也可以估算出自家买的房开发商赚了多少了吧？

那么石家庄房地产市场上在售的楼盘房价与楼面价之间都差着多少呢？

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以上是石家庄部分热盘以及近两年拍地的项目楼面价与房价的差距，大家可以大概看出来，石家庄刚需类房地产项目的定价基本上是超过开发成本价2000-4000元/平的，且楼面价很少有超过3000元/平的（当然地皇除外），由此可见石家庄的开发商从购房者手中赚得钱可真是不少，利润几乎是成倍的！以百平的房子为例，一套就能赚二三十万，一般项目的规模都有上千套房源，一个项目少说也能赚个十亿，真是“暴利”呀！

不过咱们看到的都是**基础的前期开发投入，稍微高档的小区建安成本肯定要增加很多：很多项目楼体外立面主打干挂石材、真石漆；园林设计都是中法英王室园林风格，有的还要增加人工湖和假山……无论承诺能不能兑现，但建筑花费肯定少不了。再加上后期的宣传费用，施工队、销售人员的人工费用，办理证件的一些费用，这些都要算在成本里面。所以说，遇到楼面价与房价只差2000、3000的房子，就赶紧买了吧！

在石家庄，除了这些利润在“合理”范围内得刚需项目，还有一些房价过万、或“利润”高得离谱的“黑心”楼盘，简直让人感叹他们的开发商真是“太贪心”！

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典型1：毛利润竟过万！

新源燕府的楼面价在石家庄是数得着的高，甚至比一些曾经的“地皇”项目都高，楼面价接近6000元/平，那么这个项目要定个什么价位才能赚回本呢？别瞎操心了，人家的开发商——河北浙商房地产开发有限公司可不会投钱赚吆喝，这么块地段很好的“好地方”肯定要好好利用起来，对外售价高达18000元/㎡，可以说是石家庄住宅市场上*贵的楼盘了，别说爆本了，毛利润高达10741元/平，真是少有的“暴利”！

定价这么高有人买吗？这就别操心了，新源燕府位于中山路与建设大街交口北行500米的石家庄市核心地段，紧邻着长安公园，可以说位于整个城市的政治、经济、交通核心；项目楼体外立面为卡拉麦里金石材以及铝板，景观为法式自然主义园林，内部配备核心空调主机、核心除尘系统、燃气热水锅炉、集中水软化等智能系统，小区定位十分高档。所以虽然定价高的吓人，但对讲究生活品质的富人而言，只要住得好，他们不差钱！

典型2：成本低也挡不住定价高

林荫大院的楼面价可以说是石家庄房产项目的平均水准，楼面价也才3000元/平出头，但这也挡不住开发商想走高端路线、定高房价横赚一笔的“贪心”，在新华区这个房价偏低的区域定价居然过万，以11000元/㎡的均价成为新华区住宅项目的NO1，毛利润达到6200元/平，将近2倍的赚头。

不过林荫大院也确实算得上新华区较优质的项目了，不仅地段好、社区周边及内部环境好，还是核心初中28中的片内*，签约了全国知名物业公司绿城物业，保障了业主入住后的生活水准，是个非常人性化的高档社区，也难怪即使价位定的高，但买房的人还是趋之若鹜了。

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石家庄楼市中，地价、楼面价高的项目卖着高价，楼面价低的项目也不甘落后，起码赚上个3000元/㎡的差价，对于购房者来说可真是够闹心的了。以石家庄这种楼面价集中在2000元/平的房产市场上，房价都要每平七八千；至于那些每年的“地皇”们，前期投入那么高，后期要跟购房者要多少钱才肯罢休？其实并没有大家想象得那么吓人。

从上面这个表中我们可以看出，即使每年的“地皇”竞拍地价高的吓人，但因为容积率等等因素，平均后的楼面价也并没有高的出奇；历年来较高的楼面价要数2013年的“地皇”天山九峯了，高达6584.265元/平，再加上建安成本就已超过石家庄的住宅均价了。更何况，这么高的地价，这么好的位置，这么强势的开发商以上市为目的耗巨资与数家房企竞争拍下的地，怎么可能作为普通项目开发呢，建安成本肯定要成倍增加；而且根据项目后期的规划，社区内的景观、人工湖都是十分庞大的工程，估计开发成本怎么也要每平上万了，所以说定下17000元/㎡的均价也不算过分不是？

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