买房须知

近期，一个政策的出台将直接影响到购房群体，新房二手房领域都将涉及。

  为更加及时、准确地反映重点城市房地产市场变动情况，确保房价统计数据真是可靠，住建部与国家统计局近日联合印发了《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》（下称《通知》）。

  《通知》要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作，规范和加强网签备案制度，及时准确报送网签数据，确保网签数据真实可靠，严把房价数据质量审核关，严肃查处房价统计违法行为。

  根据第 一 财 经记者获悉的这份《通知》，其第一条就明确提出：切实提高政治站位，高度重视房价统计工作。各地要充分认识房价统计工作的重要性和复杂性，明确制度，完善方法，加强协作，共担重任，为房地产市场调控提供坚实的统计保障，

  由此可见，相关部门已经把房价统计工作提升到了异常重要的地位。

  上述《通知》要求，各地住建部们要进一步明确网签备案时限、合同内容和价格范围，严禁滞后网签、平衡网签或集中网签。坚决打击拆分销售合同行为，要求如实备案成交全价，规范网签合同文本，含车库、车位、装饰装修价款的，应在合同中注明约定。确保网签数据能够同步反映当期房地产交易实际情况，能够作为房地产市场宏观调控的决策依据。

  在房地产领域，所谓网签就是交易双方签订合同后到房地产相关部门进行备案并公布在网上。网签的一个目的是让房地产交易更加透明化，遏制“一房多卖”的现象。

  房价是网签中一个重要信息。网签价格不能低于地税部门要求的该区域最低过户指导价，它是缴税和贷款的重要依据。

  但近年来，一些地方对一些销售楼盘设置了最高限价，而房企为了获得更多利润，时常采用拆分销售合同的做法，也就是“双合同”，即在网签价格之外，再与购房者签订一个装修合同，约定一个价格。

  举例来说，购房者购买了一套总价500万元的房产，又被迫与开发商签订一个50万元的装修合同。这样，最终该套房价的总价就变成了550万元。但住建部门通过网签数据获悉的房价仍然只是500万元，在此基础上进行数据汇总后的房价数据，就存在失真可能，进而影响对当地楼市整体局势的判断和决策。

  此外，因为装修款不能进行房屋贷款，这种拆分合同的做法，也变相增加了购房者的首付支出和支付压力。

  中原地产**分析师张大伟认为，此前一些城市为了完成房价调控目标，市场上双合同泛滥，导致网签价格与实际市场价格完全没有关系，网签数据已失真。

  而在二手房交易领域，因网签价格是纳税依据，一些交易双方为了少缴税，也存在故意做低网签价格的行为。这也会对相关部门汇总统计真实的二手房价带来影响。

  此外，从《通知》可以看出，此前确实有地方存在滞后网签、平衡网签或集中网签。这种做法的目的何在？

  这也与个别地方追求房价调控目标有关。一般而言，一些高价楼盘的成交情况对房价统计数据的变动影响较大，一旦当地房价调控压力较大，会延缓一些高价楼盘的网签行为，避免房价统计数据上涨较大。

  张大伟表示，新建住宅存在部分地方政府为了完成调控目标，可能会通过延缓限制高价房签约的情况。双合同叠加网签管制导致房价数据失去意义，一些城市调控房地产市场变成了调控房价数字。而两部委的通知如果能够切实落地，对市场回归真实有很大影响。

  上述《通知》下发后，浙江、陕西、贵州、湖北等地住建部门与统计部门已经开始出台相关措施，加强房价统计工作。

  不仅是地方房价统计数据存在失真的可能，房地产销售和库存数据也经常出现“打架”现象。

  近日，易居房地产研究院发布的百城住宅库存报告显示，截至2018年9月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。

  这与国家统计局发布的数据有所差距。

  国家统计局数据显示，2018年9月末，全国商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少437万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少172万平方米。

  张大伟表示，国家统计局公布的数据是全国总商品房待售面积53191万平方米，比8月减少了682万平方米，大约是减少了1.3%。而易居的百城库存环比上涨了2.9%，大约1260万平方米，按照平均一套房100平方米计算，也就是100个城市库存一个月增加了12.6万套。

  考虑到两个数据的统计口径有所差别——一个是全国、另一个是百城，因此尚不能断定房地产市场的库存是否出现拐点，但这种差异化的数据也已经引起了业内人士的关注。

  “从全国房地产市场看，库存依然在降低，暂时不存在库存突然增加的可能性，但热点城市在统计数据上出现了库存的明显增加，这主要是因为供应量的增加。特别是之前积压的部分房源入市。从最近市场的去化看，确实是到了卖不完的时代。”张大伟说。