买房须知

[摘要]国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机*性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。苏州楼市将何去何从？同时，苏州楼市限购也将两周年，这两年里，苏州楼市发生了哪些变化？

编者按：国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机*性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。苏州楼市将何去何从？同时，苏州楼市限购也将两周年，这两年里，苏州楼市发生了哪些变化？

网第1时间采访了中国指数研究院苏州分院总经理钱慧群。

1月起，苏州房地产市场持续升温，部分项目的价格也随之上涨，“二套房贷调控政策”也传闻四起；国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署房地产市场调控工作，为新一年调控政策指明方向。接下来的全国两会上，您认为是否会有针对房地产的调控政策出台？如果有，会集中在哪些方面？

钱总：在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，对于新一届政府，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署房地产市场调控工作，为新一年调控政策指明方向。会议充分肯定了通过限购、限贷等手段抑制投机*需求从而平稳房地产市场的作用。五个方面的具体政策依然延续了2011年初国八条的精神，核心在于抑制投机*性需求，将限购、限贷、房产税作为主要着力点，辅以保障房、土地供应，在此过程中逐步建立完善个人住房信息系统等长效机制。

虽然限购等政策并不是新政策，但此次会议提出“已实施限购措施的城市，要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，预计未来一段时间，限购政策仅在部分区域或房源上实施的城市（如长沙仅针对90平米以下，贵阳仅对一环内），可能会完善相关政策，其他城市也将严格执行已有政策，这将对市场短期运行带来一定负面影响。会议同时明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，这给更多政策的出台留出了空间。再次提出制定房价控制目标，则预示着2013年在继续调整供需结构的同时，对价格的调控将更为直接。

我们认为，本次会议作为两会前本届政府的较后一次重要会议，其所确定的坚持调控不仅是本届政府的*终表态，更是新一届政府继任后调控政策导向的提前表达。

我们预计，未来房地产政策的两大方向：支持自住需求和抑制投机*性购房两手都要抓，两手都要硬。限购、限贷、房产税作为本届政府调控政策的三大法宝，将在较长时间内得到新一届政府的坚持。

快速、庞大、*是未来十年中国城镇化发展的重要特点，业内预测，未来十年我 国至少有120亿平方米的住房需求。城镇化重大利好将为中国房地产市场注入新的活力 ，房地产企业如何应对“新黄金十年”？如何把握“城镇化”的发展机遇？（从国际 经验看，城镇化率处于30%-70%的时期，是城镇化快速发展的阶段，2011年中国城镇化 率51.27%）

钱总：随着城市化水平的提高和城镇人口的增长，我国房地产市场迅猛发展，2011年，全国商品房销售面积、销售额和开发*额分别比1998年增长8倍、21倍和16倍，复合增长率分别达到18%、27%和24%。城市化进程与经济发展和房地产市场相辅相成，关系密切。目前我国城市化率才刚刚超过50%，房地产市场还远未饱和，不同区域和城市之间存在巨大差异，城市化继续提升进程中产生的巨大需求是中国房地产市场继续发展的*有利支撑。从不同区域和城市来看，一线城市的城市化程度已超过85%，经济实力和房地产规模处于全国领先地位，发展速度趋缓；东部地区与中西部的二线城市表现分化，东部二线城市的城市化率较高，逐步步入减速阶段，而中西部二线城市的城市化水平仍偏低，与一线城市尚有较大差距，城市化提升空间大、速度快；三线城市中也存在差异，东部三线城市与中西部的二线城市发展水平相似，而中西部三线城市的城市化水平则更低，未来仍需较长时间发展。

房地产企业在继续受益于城市化进程带来的巨大市场需求的同时，应当合理评价不同区域面临的不同机遇和风险，制定恰当的区域布局和城市选择策略，实现企业的可持续发展。

您认为限购令在过去两年对苏州楼市的影响是什么？今年政府会出台新政策取而代之吗？

钱总：2012年，在核心政府坚持调控不放松，保护合理自住需求和抑制*投机需要的政策环境下，苏州市场刚需和改善性需求大量释放，加之定销房的大量销售，整体销售量大幅增长，在旺盛的需求下，限购令发挥调节市场的重要作用，在过去2年里，苏州住宅销售均价稳中略涨，整体增速较“限购令”前下滑明显。预计2013年，楼市调控政策仍继续从紧趋向，苏州基本不会再出台更严厉的调控措施。“限购”、“稳房价”、“保刚需”、“加快保障房建设”、“推进房产税”将成为政府针对房地产市场的工作核心。