买房须知

[摘要]国务院发展研究核心主任李伟29日在第四届中国经济前瞻论坛上表示，积极扩大房产税 、资源税试点范围，进一步完善限购政策。

2012年12月29日国务院发展研究核心主任李伟在第四届中国经济前瞻论坛上表示，积极扩大房产税 、资源税试点范围，进一步完善限购政策。

多位专家预计，明年中国GDP增速为8%左右，同时国内外经济形势仍复杂严峻，通胀压力将有所上升。专家建议，明年应继续实施稳健的货币政策，通过多种措施保持基础货币的合理增长，着力抑制输入型通胀压力。适时降低存款准备金率

国务院发展研究核心主任李伟表示，国际、国内供给冲击或货币宽松都容易促使物价上涨预期转为上涨现实。新一轮全球性宽松货币政策、大宗商品价格走高和短期资本回流均可能推高明年的CPI。国务院发展研究核心副主任卢中原表示，预计明年我国GDP增速超过8%，但必须着力抑制输入型通胀压力。

李伟认为，明年应以降低企业资金成本和稳定货币供给为核心，继续实施稳健货币政策。通过多种措施保持基础货币的合理增长，根据货币金融形势的变化，适时降低法定存款准备金率，保持必要的流动性。适当加大人民币汇率波动幅度，保持人民币实际有效汇率的相对稳定。适当放松对过桥贷款等限制，支持与产业升级相伴的兼并重组进程。

他建议，应以降低企业税负和稳定地方财力为核心，继续实施积极财政政策。积极清理各种不合理收费，切实防止因增收压力而加大企业负担。加大核心财政对地方财力的支持，提高地方政府基本保障能力。积极扩大房产税、资源税试点范围，培育地方政府新税源。加快研究地方债的相关规则和管理办法，积极稳妥地扩大地方债发行试点。

应完善房地产限购政策

李伟表示，在房地产宏观调控过程中，由于相关制度建设缺位，引导、调控房地产需求仍偏重行政手段。出于对地方经济的考虑，一些地方落实房地产调控政策时出现偏离。受城市规划和基础设施系统能力等约束，大城市住房供给能力出现瓶颈。未来应进一步完善限购政策，应使其既能充分发挥在限制投机、*性需求方面的积极作用，又不影响头次置业和改善型需求的及时释放。应适当调整房地产交易环节税费，鼓励梯度消费和增加二手房供给。应重视地方政府在土地供给方面的调控作用，适当加大房地产热点城市的土地供应，缓解供求矛盾。

国务院发展研究核心市场经济研究所所长任兴洲表示，明年应支持和鼓励刚需购房者入市。“预计明年的”两会“政府工作报告与主管部门均将释放明显的调控信号，这对于稳定和管理市场预期将发挥很大作用。”

任兴洲表示，目前我国的土地出让方式正在进行调整，改变单纯的“价高者得”局面。“明年在这方面还需要进一步实现科学化和合理化，包括如何让这个市场更加合理、出让方式更加多样性且符合市场客观需求。”

沪渝版房产税难撼高房价 全国推行无法回避 第1财经日报

关于房产税的传言在这两三年里从未中断。尤其在财政部部长谢旭人11月21日发表署名文章，指出“要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开”后，房产税将全国推行的消息更是甚嚣尘上。

此时，距沪渝两地开始征收房产税尚未满两年。据上海市地税局11月下旬披露的近日信息，上海共认定约5万套住房需要缴纳房税，其中去年认定2万余套，今年约3万套，年增速100%有余。

重庆官方消息则显示，重庆房产税开征第1年，征收税金约1亿元。

在沪渝两地的示范之下，呼吁房产税全国推行的声音从未间断，虽然其中还夹杂着一些反对甚至提议停止沪渝两地房产税试点的声音，但各个层面显示的信息表明，房产税已是“开弓没有回头箭”。

多位接受《第1财经日报》记者采访的业内人士认为，从沪渝两地的试点效果来看，房产税对降房价的效果并不明显，但上海、重庆版的房产税不是终点，并不能单纯地用这两个城市试点的结果来给房产税下*终定论，房产税代替限购令仍是解决土地财政依赖的长期趋势。

沪渝试点两条道路

2011年1月27日，离“国八条”落地刚满24小时，上海和重庆版房产税改革试行方案随即出炉。两地房产税方案差异较大，代表着两种不同的改革方向。

自此，上海全市行政区域与重庆市主城九个区成为令人瞩目的“改革试验田”。在征收对象方面，上海规定在不再新购住房的前提下，对存量房不征收房产税。重庆则对存量独栋商品住宅要征收房产税。

上海的适用税率分两档，即0.4%和0.6%，重庆分三档，分别为0.5%、1%和1.2%。

沪渝两地都对“新购普通房”有明确的界定，其中上海规定本市家庭新购的第2套及以上住房(包括新房和二手房)，非本市家庭为新购住房(不论是否第1套)。重庆则认定本市家庭独栋商品住宅(无论存量还是增量)；非本市家庭新购的高档住房(价格比主城新房销售价高2倍)。

市场分析人士认为，总体看来，上海版主要是压制二套房及新增购房，而重庆版则主要针对的是富裕人群和炒房人群，起到的是财富调节作用。

上海中原研究咨询部总监宋会雍分析，重庆的套均纳税额在7700元/年左右，上海住宅类物业缴纳的房产税估计也只有数亿元，单套房屋年纳税额在几百元到万元。

“不管是重庆还是上海，作为相对高端、大面积房屋的持有家庭，对于年额度在万元上下的房产税，有着充分的承担能力。相应的，房产税对于房屋消费的制约力是非常弱的，也无法起到左右市场供求、调节房价的影响力。”宋会雍如是说。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则认为，与其他税费相比，目前房产税的征收税率并不高，2012年上海适用税率标准按是否高于26896元/平方米，分为0.4%和0.6%两个档次，且仅按房屋总价的70%征收，实际税率仅在0.28%和0.42%。而2012年至今，全市新建商品住宅均价同比涨幅1.8%，住宅租金*多集中在1.50%~3.00%，仍均高于房产税征收税率水平数倍。

房产税乃大势所趋

作为房产税试点的积极推动者，重庆市市长黄奇帆曾表示，房产税改革将在1年至2年试点的基础上总结完善，上海、重庆试点后的“修改版”可能在全国推广房产税改革。他同时透露，“重庆版”房产税改革试点方案确有需要修改的地方，重庆将全力把此项改革试点到位。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，对房产税试点效果的评判不能过于表面化。因为在上海、重庆这样的发达地区搞房产税，*重要的任务不是筹集收入，而是调节市场，影响人们的住房消费，并为财税体制改革提供配套。“*重要的是总结两地试点的经验，然后再谈怎么进一步推开。两地的试点有其积极意义和借鉴作用，但具体到其他城市必须具体讨论。在未来的新一轮财税改革中，房产税是一个无法回避的方向。”

目前，从核心几大部委的表态上看，房产税试点的扩容已经“箭在弦上”。本月25日举行的全国住房城乡建设工作会议传出的消息称，房产税改革试点工作将扩大。在具体方案上，除了试点城市的增加，业内人士认为，向存量房征收房产税是大势所趋。

业内人士对记者表示，重庆房产税尽管收入不多，但更接近真正意义上的房产税。“不对存量房征收，很难谈得上是真正的房产税。渝版房产税是对豪宅征的，而且要对存量豪宅征收，而沪版只对增量征收，效果大打折扣。”

中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长高培勇也认为，房产税改革试点的真正难点，始终锁定于能否对存量而非增量房征税。“对存量房征收房产税，才是我们在房产税改革试点中面对的真正考验。”

中国指数研究院在一份报告中预测，比照上海和重庆的房产税征收税率，如果在全国范围内针对住宅开征房产税，预计每年税收规模约为5000亿元。相比之下，2011年全国土地出让金则高达31500亿元。

业内人士认为，5000亿的规模和土地出让金还是有很大的差距，但从长期来看，这并不妨碍房产税逐步代替土地财政的趋势。“重庆、上海房产税征收方案的试点情况将会给未来同类城市起到示范作用。上海对应着北京、广州等一线热点城市，而重庆则与成都、武汉、天津等二线城市具有可比性。”

对于在国内征收房产税，一个持续的争议是——土地出让金与房产税之间可能存在重复征收的问题。同时，国外土地多数为私有，而我国的商品住宅不是完全意义上私有产权，在这当中存在法理冲突。

现在的土地出让金，其性质是土地使用权的价格；而房地产税，其性质是使用权持有人所必须缴纳的法定税负。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

可以肯定的是，从长远来看，用房产税逐步取代土地财政已是不可回避的改革方向。不过，多位接受记者采访的业内人士均认为，尽管是趋势，但是在短期内，房产税对国内楼市的影响还是比较有限。

宋会雍表示，房产税的实质性推进有几个关键的点，一是只有土地财政再无潜力可挖，通过房产税拓展新税源的动力才能提升上来，绝大多数城市都还没有到这一步。二是房产税的全面铺开涉及到个人信息的公开。“这也决定了，眼下还不是房产税大展拳脚的时候。房产税在明年乃至后年，更多仍是牵制市场交易情绪的一枚‘棋子’，而不是一辆冲锋陷阵的‘战车’。”