买房须知

2013年3月，上海二手房指数为2661点，比2月上升45点，环比上涨1.72%，涨幅比2月扩大1.37个百分点。3月1日“新国五条”实施细则出台，政策较先传导至二手房市场，追赶“末班车”的紧迫情绪愈演愈烈，扎堆过户，交易激增。月度销售初步统计6万套左右，超过2009年历史高位3.2万套的纪录，且价格持续追高。

上海二手房指数办公室认为，“新国五条”对二手房影响远大于一手房，由此在新政出台的第2天各交易核心就上演二手房连夜过户的现象，并在新政后的第1周达到高峰。由于地方细则尚未跟进，在不确定的政策预期下，一些洽谈中的买卖加速，上家担心日后价格回落，下家担心个税*终仍转嫁房价，于是买卖双方抢着追赶政策“末班车”；二手房交易周期大幅缩短，闪签频现，不少房源当天挂牌当天出手，甚至有的改善客在*内买进卖出。同时，为了规避20%个税，二手房流程出现提前审税再进行交易。由这种紧迫心理助推的购房潮一直延续到地方细则出台的3月底才逐渐恢复平静，导致3月二手房市场出现了少有的、非理性的购房高峰。

3月1日，国务院出台“新国五条”，要求进一步提高第2套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税，限购覆盖城市全部行政区域。3月14日，住建部部长姜伟新表示坚决执行20%所得税政策。3月30日，上海细则落地，强调对个人转让住房依法严格按转让所得20%计征所得税；并严格执行二套房贷政策，严禁或暂停发放三套及以上的房贷。这次调控力度之大令市场始料不及。

销售爆发行情透支

2013年3月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴板块以整体上涨1.80%领涨全市，涨幅比2月扩大1.43个百分点。其中市核心4个区及浦东陆家嘴板块3月整体上涨1.55%，涨幅比2月扩大1.19个百分点。

3月传统市区内涨幅较大的杨浦、普陀分别上涨2.11%、2.07%；市核心区的黄浦、徐汇均上涨1.86%。市区领涨、销售火热的原因有三：一是在20%个税转嫁买家的预期下，不少人改变计划选择购房并一步到位，其中相当部分选择市区内的次新房，面对卖家乘机加价只得无奈接受。而置换客担心连环交易中“低卖高买”吃亏，大致合意便快速出手。二是卖家面对“一房多客”趁机涨价，尤其是一些“满5年少有” 的免税房，买家闪签时有发生。三是一些老工房聚集的市区板块，挂牌量上涨一倍以上，挂牌价上涨5%，甚至当热卖时再跳价3%-5%。在共同追赶“末班车”下，买卖双方诚意契合，一般2天左右就会销售。

3月，新兴城区整体上涨1.70%，涨幅比2月扩大1.39个百分点。其中，宝山、嘉定、闵行、青浦近市区部分分别上涨2.04%、1.72%、1.51%、1.48%。在“新国五条”实施细则影响下，新兴城区3月的前三周，买卖双方为“抢跑”加快交易速度。一些卖家为快速出手，定价上相对理性，但也有一些卖家面对火爆的市场，坐地起价；一些买家则受20%个税预期影响紧迫购房，降低地段标准要求，使得一些离市区较远的板块销售量较前期上升30%以上，如闵行吴泾、嘉定城区、宝山顾村等。另外，新兴城区中的免税房受到买家的格外追捧，卖方报价普遍更高，数量仅占挂牌房源20%左右。3月新兴城区内首套置业客户占多。

3月，非新兴城区整体上涨0.57%。如浦东曹路、临港新城分别上涨2.46%、1.20%。而一些销售向来少有的区域，价格并未受到政策波动，如奉贤奉城、崇明陈家镇分别上涨0.07%、0.05%。

板块齐涨不见下跌

2013年3月全市130个板块中，上涨板块128个，下跌板块0个，持平板块2个。

2013年3月上涨板块平均上涨1.73%，涨幅比2月扩大1.19个百分点。66个板块涨幅超过全市平均涨幅，占上涨板块一半以上。市区内涨幅较高的徐汇康健、杨浦鞍山、长宁北新泾、虹口曲阳分别上涨3.01%、2.68%、2.28%、2.14%；新兴城区涨幅较高的宝山共富、闵行梅陇、浦东世博滨江、松江新桥分别上涨3.17%、2.62%、2.57%、2.12%；“新国五条”细则出现了倒逼刚需买家出手的效应，一些前期观望的客户变得急于入市，而正在洽谈中的客户加快了速度，甚至租房客也开始选择购房。销售量大增直接拉动房价普涨。而高端房源集中的板块，价格走势受客群数量限制影响，并未出现全面大涨的局面，卖家更多表现是观察买家反应和等待细则落地，如浦东陆家嘴、静安静安寺板块分别上涨1.01%、0.33%。

3月仅奉贤海湾和松江小昆山出现持平。

3月全市无一板块下跌，但在月底“新国五条”地方细则落地节点前后，个案销售价格开始涨跌互现。随着时间推移，政策“末班车”效应临近尾声，已有一些业主调低挂牌价格，希望赶在地方细则落地前完销售易。另外，一些感觉难以赶上“末班车”的买卖双方，也考虑延缓或取消交易计划。3月较后一周，来客量、挂牌量、销售量均现明显下滑。

“新国五条”细则出台，上海二手房市场出现了少有的追赶政策“末班车”、入市购房的火爆局面，尤其在3月前三周表现突出。随着月底地方细则落地的临近，较后一周二手房销售逐渐降温，直至3月30日上海细则正式落地且并未看出有政策缓冲区，意味着这一波的“末班车”行情宣告终止。

上海二手房指数办公室认为，出台的上海细则并不细，但严格征收20%个税，将改变市场预期，亦彰显政府决心，对买卖双方心理冲击很大。至于个税转嫁是否抑制，拭目以待。二手房市场或出现“冰冻期”，购房者分流导致一手房市场需求量增加。